5 조 낡은 주택 단지 개조 시장: 사회 자본 이 이윤 창 출 모델 에 개입 해 야 한다.

정부 업무 보고 서 는 올해 새로 시작 한 도시 옛 동네 3 만 9000 개 를 개조 하여 엘리베이터 를 설치 하고 식사, 청결 유지 등 다양한 지역 사회 서 비 스 를 발전 시 킬 수 있 도록 지원 한다 고 밝 혔 다.

'바통 터치' 의 구조 조정의 중요 한 업무 로 서 낡은 지역 의 개조 가 올해 '안정 적 인 투자' 와 '민생 증진' 의 중요 한 손 잡 이 로 여 겨 지 는 동시에 부동산 과 관련 된 상하 류 업 종의 새로운 기회 로 여 겨 진다.

낡은 지역 의 개조 도 '낡은 개혁' 이 라 고 부 르 지만 과거 구도 심의 철거 와 개 조 된 '낡은 개혁' 과 는 다른 개념 이다.낡은 아파트 의 개 조 는 철거 와 관 계 없 이 인 프 라 와 공공 시설 을 보완 하 는 것 을 위주 로 하고 구도 심의 개 조 는 대량의 철거 와 재건 축 과 관련된다.

청화대학 교 건축 단지의 지속 가능 한 주거 지역 연구 센터 장 공 펑 은 낡은 동네 가 시장 공간 을 개조 하거나 5 조 위안 에 달 할 수 있 으 며 전통 부동산 산업의 상류 에 있 는 철 강, 건축 자재, 시멘트, 환경 보호 등 업계, 하류의 가정 용품, 가전제품 등 업 종 을 직접 이 끌 어 갈 수 있다 고 주장 했다.그 밖 에 5G, 인공지능, 산업 인터넷, 사물 인터넷 등 관련 인 프 라 시설 도 추 진 될 것 이다.

"개조 후의 낡은 지역 사 회 는 분 단 된 고도 가 아니 라 새로운 기반 건설 을 바탕 으로 미래 거주 지역 의 인터넷 화 와 디지털화, 건축 공간 을 합력 있 는 조직 으로 만들어 야 한다."공 봉 은 21 세기 경제 보도 에 "

분석가 들 은 이 업계 의 전망 이 넓 지만 실제 작업 에서 수익 모델, 사회 자본 적극성 등 현실 문제 에 직면 하고 있다 고 지적 했다. 미래 에 정책, 기업, 사회 등 여러 측면 에서 공동으로 추진 해 야 한다.

핵심 구역 의 "老 小"

옛 동 네 는 2000 년 이전에 공공 시설 이 낙후 되 어 주민 들 의 기본 생활 에 영향 을 주 고 주민 들 의 개조 의지 가 강 한 주택 동 네 를 말 했다.낡은 동 네 는 보통 단위 의 제 도 를 바 꾸 기 전에 정부, 기구 에서 투자 하여 건설 하 는데 1998 년 에 주택 을 개 설 된 주택 지역 에 비해 공공 시설 이 낙후 되 고 부대 시설 이 일치 하지 않 았 다.

주택 건설 부의 초보 통계 에 따 르 면 전국 에서 모두 16 만 개의 옛 아파트 와 관련 된 주민 들 은 4200 만 명 을 넘 고 건축 면적 은 약 40 억 제곱 미터 이다.

오래된 아파트 단지 가 개조 한 시장 공간 은 주로 대중 도시 에 존재 한다.

조가비 아파트 사전 에 따 르 면 중점 20 개 도시 의 기록 아파트 의 수량 은 15 만 39 개 이 며, 그 중에서 20 년 이상 의 오래된 아파트 의 수량 은 5 만 96 개 이 고, 오래된 아파트 의 비례 는 40% 에 가깝다.

도시 별 로 는 옛 아파트 의 수량 이 가장 많은 3 개 도 시 는 상하 이, 청 두, 베 이 징 이 고 옛 동 네 는 14000 개, 5200 개, 5100 개 로 나 뉜 다.옛 아파트 가 전체 저장량 에서 차지 하 는 비례 를 보면 상하 이, 제남, 베 이 징 의 3 지 는 각각 61%, 49%, 47% 로 가장 높 았 다.

낡은 지역 사 회 는 일반적으로 도시 의 오래된 도시 지역 에 집중 되 어 있다.베 이 징 의 경우 80% 를 넘 는 옛 동 네 는 촌 토 는 금 싸라기 의 '성 6 구' 에 분포 하고 서쪽 성 은 거의 6 할 이 오래된 동네 이다.

오래된 아파트 단지 의 거주 공간 이 좁 아서 환경 세트 가 비교적 나쁘다.조가비 가 최근 5 년 동안 거래 된 데 이 터 를 보면 베 이 징 의 오래된 주택 은 전체 면적 의 절반 이 60 평방미터 이하 인 것 으로 나 타 났 다.베 이 징 의 옛 지역사회 에서 초 6 성 동 네 는 엘리베이터 가 없고 16% 의 아파트 가 집중 적 으로 난방 되 지 않 으 며 20% 의 아파트 녹화 율 이 부족 하 다 (녹지 율 30% 이하).이런 비율 은 모두 시의 평균 수준 보다 높다.

조개 연구원 은 베 이 징 의 옛 동 네 는 주로 핵심 지역 에 위치 하고 지역 가치 가 높 지만 현 재 는 주거 조건 이 좋 지 않 아 노후 동 네 는 하향 주 기 를 맞 아 집 값 하락폭 이 더욱 커 유통 이 어렵 고 자원 이 낭비 되 는 악순환 을 초래 하고 있다 고 주장 했다.

옛 아파트 단지 가 개조 한 시장 공간 도 바로 여기에 있다.

주 건설 부 는 낡은 지역 을 개조 하 는 내용 을 세 가지 로 나 누 었 다. 하 나 는 기본 적 인 부대 시설 로 물, 전기, 가스, 도로 등 시정 인 프 라 시설 의 보수 보완, 쓰레기 분류 시설 의 조합, 엘리베이터 등 을 포함한다.두 번 째 는 향상 형 인 프 라 시설 로 주차장, 활동 실, 주택 등 을 설치 할 수 있다.셋째, 공공 서비스 와 같은 내용 을 보완 하고 예 를 들 어 양 로, 아동 부양, 문화 실, 의료, 식사, 가정, 택배 등 시설 을 보완 하 며 기본 적 인 공공 서비스 와 기본 적 인 공공 환경 을 보완 한다.

신원 부동산 연구원 의 연구 에 따 르 면 중국 옛 아파트 개조 에 적어도 4 조 4000 억 원 이 들 것 으로 보수 적 으로 추정 된다.

궈 진 증권 은 '바통 터치' 하우스 로 무대 중앙 으로 바 꾸 는 작업 이 라 고 지적 했다. 낡은 개혁 은 주택 철거 와 정착 보상 문제 가 아니 라 기 존의 주택 을 수선 하고 동네 전기 와 광섬유 등 인 프 라 시설 을 개조 하 며 주변 부대 서비스 시설 을 보완 하 는 것 이 라 고 지적 했다.낡은 아파트 단지 개조 가 전체 투자 자극 에 약 하지만 관련 분야 의 수요 에 대한 견인력 은 여전히 뚜렷 하 다.

이 기구의 추산 에 따 르 면 예전 에 개 조 된 붐 에서 건축 자재 의 소비 분야 에서 방수 재 를 얻 을 수 있 는 시장 공간 은 236 억 위안 에 달 하고 도료 의 시장 공간 은 518 억 위안 이 며 파이프 의 시장 공간 은 273 억 위안 에 달 할 것 이 라 고 한다.

민생 문제 해결 의 도.

최근 몇 년 간 낡은 아파트 개조 가 재정 자금 을 주도 해 왔 다.현재 의 실천 을 보면 중앙 재정 보조금, 지방 정부 전문 채 무 를 제외 하고 은행 대출 도 낡은 개혁 의 중요 한 자금 원천 이다.

올해 4 월 14 일 국무원 상무 회 의 는 정부 와 주민, 사회 역량 이 합 리 적 으로 공동 개조 자금 을 공동 부담 하 는 체 제 를 구축 하고 중앙 재정 이 보조 하 며 지방 정부 전부의 빚 은 기울 여 사회 자본 이 개조 운영 에 참여 하도록 격려 한다.

낡은 지역 을 개조 하 는 것 은 사회 자본 에 있어 서 가장 큰 어 려 운 문 제 는 이윤 창 출 모델 이다.낡은 집 을 철거 하고 재건 축 하지 않 기 때문에 새 집 을 팔 아 수익 을 낼 가능성 이 없다. 새로운 엘리베이터, 의료 유아 양 로 시설, 도로 건설 등 공공 시설 에 투자 하면 앞으로 주택 비, 주차 비 등 으로 수익 을 얻 을 수 밖 에 없다.

전체적으로 보면 현대 사회 자본 이 낡은 아파트 개조 에 참여 하 는 열정 은 높 지 않다.많은 투자 자 들 의 입장 에서 보면 이윤율 이 낮 고 투자 수익 의 주기 가 길 며 낡은 동네 개조 가 직면 하 는 주요 한 상업 적 곤경 이다.공 펑 은 주요 원인 으로 는 명확 한 상업 모델 이 없고 뚜렷 한 제품 서비스의 공급 과 수요 관계, 서비스 기준 이 없 기 때 문 이 라 고 주장 한다.

공 펑 은 "옛 동네 개 조 는 민생 문제" 라 며 "민생 문제 가 상업 모델 을 만 들 려 면 반드시 저리 자금 지원 이 필요 하 다. 부동산 개발 의 논리 와 는 다르다" 고 말 했다."자금 지렛대 와 저금리 대출 이 없 으 면 낡은 지역사회 개조 에 대한 보답 이 매우 어 려 울 것 이다."

공 붕 은 구 개혁 업계 의 발전 을 추진 하려 면 여러 가지 노력 이 필요 하 다 고 말 했다.업주 가 알 아야 할 것 은 낡은 지역사회 개혁 은 정부 가 보조 하 는 복지 행위 가 아니 라 정부 가 지원 하 는 상업 행위 이다. 아름 다운 생활 을 얻 으 려 면 반드시 참여 와 노력 을 해 야 한다. 개조 에 참여 하 는 기업 으로서 충분 한 인내심 을 가지 고 단말 사용자 에 게 진정 으로 가 치 를 창 출하 는 제품 과 서 비 스 를 제공 해 야 한다. 정책 의 측면 에서 정 부 는 저금리 자금 을 제공 해 야 한다.김 지원 외 에 도 낡은 동네 의 조방 식 관리 와 비용 방식 을 바 꿔 주민 과 기업 가치 공 유 를 위해 노력 해 야 한다.

부동산 기업 을 대표 로 하 는 사회 자본 은 구도 심의 개조, 도시 갱신 프로젝트 에 더욱 투입 하고 자 한다.

재고 주택 시대 의 도래 와 1 선 도시 토지 자원 의 희소 성 은 부동산 기업 이 낡은 개혁 을 통 해 토지의 비축 을 강화 하도록 한다.완 과 는 2017 년 에 '도시 업데이트' 에 대한 구 조 를 확대 하고 2, 3 선도 시 를 적극적으로 확대 했다.벽 계원 도 2017 년 에 낡은 개혁 에 대한 투 자 를 강화 하고 구 조 를 '4 개 도시 의 주요 발전 방향 중 하나' 로 바 꾸 겠 다 고 밝 혔 다.

억 한 지 고 는 현재 구도 심의 개조 에 참여 하 는 기업 은 주로 대형 개발 상과 금융 부동산 기업 (부동산 기금) 을 위주 로 하 는데 이 두 가지 주요 게이머 들 이 각각 장점 을 가진다 고 지적 했다."부동산 기업 은 부동산 상하 산업 체인 의 장점 에 의존 하여 종합 프로젝트 의 개조 와 건축 에 있어 현저 한 우 위 를 가진다. 부동산 기금 은 자금 실력 이 풍부 하기 때문에 낡은 개혁 에 있어 중시 자산 을 결합 시 키 는 방식 으로 운영 하고 자금 과 운영 에 있어 어느 정도 우 위 를 가진다."