1 차 집중 공급 지하 나 지 논리 생 변: 침하 시장 으로 가 는 데 절대적 인 이익 자가 없다

"이 집중 공급 지 는 정말 어렵 습 니 다."요즘 매일 야근 해 요."임 씨 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 TOP 10 부동산 기업 의 투자 확장 부 인사 라 고 말 했다. 집중 공급 지 의 새로운 규정 이 갑자기 와 서 그 는 아직도 그의 업무 리듬 을 찾 고 있다.

'집중 공급 지' 정책 은 2 월 26 일 자연 자원 부 자연 자원 개발 이용 사 관계 자 는 올해 22 개 중점 도시 가 주택 용지 에 대해 '2 집 중' 신 정 을 실시 하 겠 다 고 밝 혔 다.이른바 '2 집 중' 이란 첫 번 째 는 집중 적 으로 양도 공 고 를 발표 하 는 것 이 고 원칙적으로 양도 공 고 는 일년 에 3 번 을 초과 해 서 는 안 된다.두 번 째 는 집중 적 으로 분 양 행 사 를 조직 하 는 것 이다.

그 후에 토지 공급 의 '양 회' 가 전국 에서 계속 정착 하면 서 부동산 기업 의 토지 소유 논리 도 근본 적 인 변화 가 생 겼 다.공개 시장 은 주전 장 이지 만 더 이상 핵심 적 인 위 치 를 차지 하지 않 는 다. 더 많은 부동산 기업 들 은 다른 다 원 화 된 경로 로 바 뀌 었 다. 도시 갱신, 산업 단지의 위치 향상 은 22 개의 핫 이 슈 도시 이외 의 분야 가 아니 라 부동산 기업 들 이 공략 하 기 를 기다 리 고 있다.

비록 예전 에 업계 에 서 는 집중 공급 이후 융자 의 장점 을 가 진 선두 부동산 기업 이 큰 이익 을 얻 을 것 이 라 고 생각 했 지만 21 세기 경제 보도 기자 와 인터뷰 한 여러 명의 두부 부동산 기업 인사 들 의 입장 에서 볼 때 이런 정론 도 다 르 지 않다. 그 이 유 는 자금 원가 가 낮 고 제품 력 도 비교적 강하 지만 그들의 유연성 은 전문 적 인 중형 부동산 기업, 게다가당장 거액의 보증금 을 마련 하 는 것 은 선진 적 인 부동산 업 체 라 도 쉽 지 않다.토지 시장의 운영 논 리 는 다시 재 구성 되 었 다.

토지 공급 '2 집 중' 이후

토지 집중 공급 이후 투자 구 와 융자 구 인사 들 은 기 존 상황 에 대한 느낌 이 가장 절실 하 다.

리 립 은 한 TOP 30 부동산 기업 의 투자 부 에서 일한다.토지의 '양 집중' 정책 이 각지 에서 정착 한 후에 그의 업 무량 은 순식간에 두 세 배 올 랐 다."우 리 는 자금 을 앞 당 겨 배정 하고 땅 덩이 를 선택적으로 골 라 야 한다. 실질 적 으로 이전의 공급 모델 과 실질 적 인 차이 가 없 지만 대량의 토 지 를 짧 은 시간 에 집중 하여 양도 해 야 한다. 이 작업 의 강 도 는 꽤 높 아 졌 다."

그 가 속 한 부동산 업 체 는 작년 에 '삼 도 홍 선' 의 압력 이 투자 액 을 낮 추 었 고 많은 투자 자 들 도 이 직 을 했다. '최고봉 때 한 달 에 7, 8 명 을 걸 었 는데 지금 은 사람 도 별로 없고 업 무량 도 올 라 갔다."우 리 는 예전 에 한 사람 이 두 세 필 의 땅 을 측량 하 는 일 을 맡 았 을 것 이다. 이것 은 한 사람 이 적어도 일곱, 여덟 원 은 가지 고 있 을 것 이다."

투자 자 들 은 토 지 를 추산 하 느 라 바 쁘 고, 융자 자 들 은 도처에서 돈 을 모 으 느 라 바쁘다.

한 TOP 5 부동산 업 체 재무 부 관계 자 는 21 세기 경제 보도 기 자 를 통 해 "최근 에 몇 군데 보 는 것 도 좋 지만 지금 은 돈 이 넉넉 하지 않 아 돈 을 빌 릴 수만 있다 면 우리 모두 이 야 기 를 나 눌 수 있다" 고 말 했다.지금 우리 에 게 돈 을 빌려 주 고 싶 은 사람 이 있 는데 비용 이 모두 '내부 적 인 인기 라인' 보다 높다. 그러나 어 쩔 수 없 이 다른 곳 에서 돈 을 찾 을 수 없 게 되 었 고 결국 그룹 은 특별 비 를 내 렸 다.

토지 소유 와 융자 둘 다 부동산 업 체 의 생명 이다.만약 에 자금 의 사용 효율 을 높이 지 않 으 면 시스템 의 균형 을 깨 뜨 릴 수 있다. 이것 은 자금 체인 이 부족 한 부동산 기업 에 대한 영향 이 특히 현저 하 다."자금 부담 이 크 면 천연 추산 이 사람 에 게 뒤 쳐 져 원가 나 판매 가격 을 돌파 해 야 한다. 그렇지 않 으 면 자신의 입찰 능력 을 높이 기 어렵다."진서 설.

많은 업계 의 관찰자 들 이 보기에 토지 공급 이 '2 집 중' 이후 자금 우 위 를 가 진 선두 부동산 업 체 의 장점 이 더욱 현저 해 질 것 이다.장 철 봉 투자 유치 사장 이 22 개 도시 집중 공급 지 를 공개 적 으로 밝 힌 후에 기업 은 토지 집중 상장 상황 에 직면 하 게 된다. 이 는 기업 에 대량의 자금 으로 토 지 를 구 매 하도록 요구한다. "이 는 우리 같은 자금 원가 가 낮 고 자금 실력 이 좋 은 기업 에 기회 라 고 할 수 있다" 고 말 했다.

그러나 정 작 땅 에 떨 어 진 뒤 느끼 는 감정 은 달 랐 다.임 씨 는 '이 건 좋 은 게 아니 야."만약 에 뿔뿔이 흩 어 진 공급 지 에 따라 비교적 긴 주기 에 선진 적 인 부동산 기업 의 강력 한 자금 실력 은 대부분 경 쟁 력 에 참여 할 수 있 지만 집중 적 으로 공급 해도 이렇게 많은 자금 을 낼 수 없다."

한 가지 관찰 할 수 있 는 현실 은 융자 단 을 보면 올해 3 개 월 전에 부동산 기업 의 융자 금액 이 모두 하락 했 고 자금 면 이 아직도 팽팽 해 졌 으 며 TOP 10 부동산 기업 도 그 랬 다.조개 연구원 에 따 르 면 2021 년 1 분기 에 부동산 기업 국내외 채권 융자 의 누적 은 약 3040 억 위안 으로 동기 대비 23% 하락 했다.그 중에서 TOP 31 - TOP 50 의 부동산 기업 은 하락폭 이 가장 크 고 동기 대비 62.06% 감소 했다. 그 다음으로 TOP 10 의 부동산 기업 이 고 하락폭 은 57.71% 이다.

관개 수로 의 침하 와 변경

토지 공급 '2 회' 이후 투자 자 들 은 가장 많은 조롱 을 받 는 집단 이 되 었 다. 마치 1 년 에 3 개 월 을 일 하고 다른 시간 에 할 일이 없 는 것 처럼 보 였 지만 실제 상황 은 그렇지 않 았 다.

이 립 은 21 세기 경제 보도 기자 들 에 게 회사 의 전략 은 공개 시장 외 에 도 더 많은 3, 4 선 도시 로 돌아 갈 것 이 라 고 엄숙 하 게 말 했다. "다른 시간 에 우 리 는 시 야 를 넓 혀 서 3, 4 선 도시 가 인수 합병 할 기회 가 있 는 지 없 는 지 를 살 펴 보 는 것 이 절대 토끼 를 기다 리 는 것 이 아니다."

사실은 선진 적 인 부동산 업 체 의 토지 소유 논 리 는 이미 변화 가 생 겼 고 도시 의 갱신, 궤도 부동산 과 산업 은 많은 부동산 업 체 의 토지 조달 계획 에 기록 되 었 다. 단지 시장 을 공개 하 는 토지 공급 의 뉴 딜 정책 은 그들의 진 화 를 가속 화 시 켰 을 뿐이다.

완 커, 중 해, 상업 유치 뱀 구 등 과거 시장 이 무 너 졌 던 부동산 업 체 들 을 예 로 들 면 이들 의 최근 움직임 을 보면 변 화 를 꾀 하 는 마음 이 강하 다.2021 년 4 월 19 일 에 상업 유치 뱀 구 는 공식 적 인 공중 번호 에 도시 업데이트 와 관련 된 채용 계획 이 라 고 발표 했다.

투자 유치 뱀 구 는 도시 업 데 이 트 를 부동산 2.0 시대 발전의 중요 한 손잡이 로 정 했 고 30 개 도시 에서 이와 관련 된 일자 리 를 모집 할 것 이 라 고 밝 혔 다. 광저우, 닝 보, 샤 먼 등 도 시 를 포함한다.

완 커 이사회 의장 은 중국 도시 화가 두 번 째 발전 단계 에 접어 들 면서 세계 적 인 도시 권 을 건설 하 는 것 이 중국의 다음 성장 핵심 구 동력 이 될 것 이 라 고 밝 혔 다. 예 를 들 어 TOD, 도시 갱신, 대형 복잡 프로젝트 등 은 미래 도시 의 필수 요소 가 될 것 이다.

과거 에 완 커 와 같은 부동산 기업 을 보면 그들의 현저 한 장점 은 사실상 도시 가 갱신 하거나 다른 대형 복잡 프로젝트 의 처리 에 있 지 않다.이런 프로젝트 는 공개 시장 에서 얻 은 것 보다 순 지 를 추진 하 는 것 이 매우 번 거 롭 고 완 커 들 이 과거 에 관련 된 경험 이 적 으 며 이런 논리 에 적응 하지 못 하 는 것 도 투자 자 와 업계 에서 가장 주목 하 는 부분 이 되 었 다.

심 천의 도시 업데이트 분 야 를 깊이 갈 고 있 는 한 인 사 는 21 세기 경제 보도 기자 와 의 인터뷰 에서 그 가 관찰 한 예 로 볼 때 선두 부동산 업 체 들 은 도시 업데이트 분야 에서 아직 까지 '좋 은 평 가 를 받 지 못 하고 있다' 고 말 했다.그 는 도시 업 데 이 트 는 '섬세 한 일' 이 라 고 생각 했다. 그 중에서 많은 방법 이 있 고 심 천 현지 에 부동산 기업 도 성숙 하고 협상 의 비 기 를 잘 알 며 그 중의 구 덩이 를 더욱 잘 알 고 있다.

그러나 선진 적 인 부동산 업 체 들 은 과거 에 많은 정력 을 들 여 뼈 다 귀 를 갉 아 먹 는 것 을 원 하지 않 았 다. 이 럴 때 그들 이 단점 을 보완 해 야 한다.'그들 팀 은 모두 전문 적 이지 않 고 일부 하청 도 철거 한 작은 회사 들 에 게 주 었 다. 그들 은 총 가격 을 주 었 지만 자신의 내부 관리 가 아니 기 때문에 많은 구 덩이 를 남 겼 다."천천히 팀 을 만들어 서 천천히 시간 을 줘 야 겠 어 요."