La Logique De L'Approvisionnement Centralisé En Terres Souterraines A Changé Au Cours Du Premier Tour: Il N'Y A Pas De Vainqueur Absolu Sur Le Marché De L'Affaissement

"C'est vraiment difficile à obtenir.J'ai fait des heures sup.Lin Wei a dit au 21st Century economic reporter qu'il était un développeur d'investissement d'une entreprise immobilière Top 10 parce qu'il cherchait toujours son rythme de travail parce que les nouvelles règles pour l'approvisionnement centralisé en terres sont arrivées soudainement.

La politique d '« approvisionnement centralisé en terres » est née le 26 février lorsque le chef du Département de la mise en valeur et de l'utilisation des ressources naturelles du Ministère des ressources naturelles a annoncé que 22 grandes villes mettraient en oeuvre cette année une nouvelle politique de « deux concentrations » de terres résidentielles.Le premier est la publication centralisée de l'annonce de transfert, qui ne doit pas dépasser trois fois par an en principe; le second est l'Organisation centralisée des activités de transfert.

Par la suite, l'approvisionnement en terres « deux concentrations » a été progressivement mis en place dans tout le pays, ce qui a entraîné des changements fondamentaux dans la logique de l'acquisition de terres par les entreprises immobilières.Bien que le marché ouvert soit encore le champ de bataille principal, il n'occupe plus la position centrale, de plus en plus d'entreprises immobilières se tournent vers d'autres canaux diversifiés: la rénovation urbaine, le statut de liaison industrielle a été promu, pas dans les zones en dehors des 22 villes chaudes, attendant également que les entreprises immobilières prennent le contrôle.

Bien que l'industrie ait généralement convenu qu'après l'approvisionnement centralisé en terres, les principales entreprises immobilières bénéficiant d'un avantage financier deviendront de grands gagnants, de nombreux dirigeants d'entreprises immobilières interviewés par des journalistes du 21ème siècle ont estimé que cette conclusion n'était pas tout à fait vraie, parce que, bien que le coût du capital soit faible et que la force du produit soit forte, leur flexibilité peut être inférieure à celle des entreprises immobilières de taille moyenne spécialisées.Il n'est pas facile de réunir d'énormes dépôts en peu de temps, même pour les grandes entreprises immobilières.La logique de fonctionnement du marché foncier a été reconstruite.

Après "deux concentrations" d'approvisionnement en terres

Après la centralisation de l'approvisionnement en terres, les investisseurs et les bailleurs de fonds ont le sentiment le plus réel de la situation actuelle.

Li Li travaille au Département des investissements d'une société immobilière top30.Sa charge de travail a été multipliée par deux ou trois instantanément depuis que la politique de « deux concentrations » a été appliquée partout.« Nous devons organiser le financement à l'avance et choisir les parcelles de façon sélective. Bien qu'il n'y ait pas de différence substantielle entre les modèles d'approvisionnement en terres précédents, une grande quantité de terres est concentrée pour être cédée en peu de temps, ce qui augmente considérablement l'intensité du travail.

Dans son entreprise immobilière, l'année dernière, la pression des « trois lignes rouges » a diminué le montant des investissements, de nombreux investisseurs ont également progressivement quitté le personnel de tuokou, « au Sommet d'un mois a marché sept ou huit personnes, maintenant peu de gens, la charge de travail est montée.Nous étions peut - être une seule personne responsable de l'estimation de deux ou trois parcelles de terrain, et chacune d'entre nous aurait au moins sept ou huit.

Les investisseurs sont occupés à mesurer les terres, les financiers sont occupés à recueillir de l'argent partout.

Chen Shu, un fonctionnaire du Département des finances de top 5, a déclaré aux journalistes du 21ème siècle: « J'a i vu un bon terrain récemment, mais nous n'avons pas beaucoup d'argent maintenant. Tant que nous pouvons emprunter de l'argent, nous pouvons tous parler.Maintenant, certains prêts à nous prêter de l'argent, le coût est plus élevé que la « ligne rouge interne», mais il n'y a aucun moyen, d'autres endroits ne peuvent pas trouver d'argent, le Groupe a finalement approuvé. "

L'acquisition de terrains et le financement sont tous deux essentiels pour les entreprises immobilières.Si l'efficacité de l'utilisation des fonds n'est pas améliorée, l'équilibre du système peut être rompu, ce qui a un impact particulièrement important sur les entreprises immobilières dont la chaîne de financement est tendue.« en raison de la forte pression sur le capital, la mesure naturelle est à la traîne des gens et nécessite une percée dans le coût ou le prix de vente, sinon il est difficile d'améliorer leur capacité d'appel d'offres.Chen Shu a dit.

Selon de nombreux observateurs de l'industrie, l'avantage des principales entreprises immobilières bénéficiant d'un avantage financier sera plus important après la « double concentration » de l'approvisionnement en terres.Tout comme Jiang Tiefeng, Directeur général de China Merchants Shekou, a déclaré publiquement qu'après l'approvisionnement centralisé en terres dans 22 villes, les entreprises seront confrontées à la situation de l'inscription centralisée des terres, ce qui exige des entreprises qu'elles disposent d'une grande quantité de fonds pour acheter des terres, « C'est une occasion Pour nous, une entreprise avec un faible coût de capital et une forte force de capital.»

Mais ce n'est pas ce que les gens ressentent quand ils atterrissent.Lin Wei a souligné: « Ce n'est pas une bonne chose.Si l'approvisionnement en terres est fragmenté, les grandes entreprises immobilières peuvent participer à la plupart des compétitions à long terme avec une forte force de capital, mais elles ne peuvent pas obtenir autant d'argent à partir de l'approvisionnement centralisé en terres.

Une réalité observable est qu'au cours des trois premiers mois de cette année, du point de vue du financement, les lignes de financement des entreprises immobilières ont diminué et les fonds sont restés serrés, tout comme les entreprises immobilières de top 10.Selon les données de Shell Research Institute, le financement obligataire intérieur et extérieur des entreprises immobilières a totalisé 304 milliards de RMB au premier trimestre de 2021, en baisse de 23% d'une année sur l'autre; parmi eux, les entreprises immobilières top31 - Top 50 ont connu la plus forte baisse, en baisse de 62,06% d'une année sur l'autre, suivie des entreprises immobilières TOP10, en baisse de 57,71%.

Affaissement et modification du chenal d'accès au sol

Après les « deux concentrations » d'approvisionnement en terres, les initiés sont devenus le groupe le plus taquiné, comme s'ils travaillaient trois mois par an et « n'avaient rien fait » à d'autres moments, mais ce n'est certainement pas le cas.

Li Li Li a sérieusement déclaré aux journalistes du 21ème siècle que la stratégie de leur entreprise était qu'en dehors du marché libre, ils se tourneraient vers plus de villes de troisième et quatrième niveaux. « À d'autres moments, nous devrions élargir nos horizons et voir si les villes de troisième et quatrième niveaux ont l'occasion d'accepter des fusions et des acquisitions. Ce n'est pas une question d'attente.»

En fait, la logique d'acquisition de terres des principales entreprises immobilières a changé discrètement depuis longtemps. La rénovation urbaine, la propriété ferroviaire et l'industrie ont été inscrites dans de nombreux plans d'acquisition de terres des entreprises immobilières, mais la nouvelle politique d'approvisionnement en terres sur le marché libre a accéléré leur évolution.

Prenons par exemple Vanke, Zhonghai et Shekou, un groupe d'entreprises immobilières qui ont été balayées par le marché libre dans le passé, et leurs actions récentes montrent un fort désir de changement.Le 19 avril 2021, China Merchants Shekou a publié un avis public officiel, un programme de recrutement lié à la rénovation urbaine.

China Merchants Shekou a déclaré qu'elle avait identifié la rénovation urbaine comme un élément clé du développement de l'immobilier à l'ère 2.0 et qu'elle recruterait également des emplois connexes dans 30 villes, dont Guangzhou, Ningbo et Xiamen.

Yu Liang, Président du Conseil d'administration de Vanke, a déclaré publiquement précédemment qu'à mesure que l'urbanisation de la Chine entrait dans la deuxième phase de développement, la construction d'une zone métropolitaine de classe mondiale serait le moteur central de la prochaine vague de croissance de la Chine, comme les Tod, la rénovation urbaine et les grands projets complexes, qui deviendront tous des éléments essentiels des villes futures.

Dans le passé, les entreprises immobilières comme Vanke n'avaient pas d'avantage notable sur la rénovation urbaine ou d'autres projets complexes à grande échelle.Ce type de projet n'est pas plus net que celui obtenu sur le marché libre, il est très compliqué à promouvoir, Vanke a moins d'expérience pertinente dans le passé, peut s'adapter à ce changement de logique est également devenu l'investisseur et l'industrie la plus concernée.

Une personne qui travaille dans le domaine de la rénovation urbaine à Shenzhen a déclaré aux journalistes du 21ème siècle qu'il avait observé des exemples d'entreprises immobilières de premier plan dans le domaine de la rénovation urbaine « ne peut pas être très optimiste ».Il pense que la rénovation urbaine est un "travail délicat", il y a beaucoup de portes, Shenzhen local a également des entreprises immobilières ont été très matures et ont une connaissance approfondie des scripts secrets de négociation, plus connaître les fossés.

Mais dans le passé, les principales entreprises immobilières n'ont pas fait grand - chose et ne sont pas disposées à consacrer trop d'énergie à ronger des os durs, de sorte qu'elles sont encore plus nécessaires pour combler les lacunes.« aucune de leurs équipes n'était très professionnelle, et une partie d'entre elles a été externalisée aux petites entreprises qui ont déménagé. Elles ont donné un prix forfaitaire, mais parce qu'elles n'étaient pas gérées par elles - mêmes, elles ont laissé beaucoup de trous.Ou vous devez construire votre propre équipe lentement et donner du temps lentement.