典型的な不動産企業の販売目標「ブレーキを踏む」：規模の増速「グリーンギア」の目標がより高い

政策、市場などの多重要素の影響のもとで、不動産企業はだんだん以前の高らかな発展に別れを告げています。

最近、不動産企業は2020年年報を順次発表し、2021年の業績目標を発表しています。中房網の統計によると、2021年、44の住宅企業の売上目標の伸び率は平均11.85%だった。2020年の14.40%の平均成長率に比べ、2.55ポイント減少した。また、最近4年間の住宅企業の売上目標の平均成長率から見ると、年々下降傾向が見られます。

分類してみると、中小企業は依然として規模の訴求が強く、頭の企業は比較的穏健である。「三つの赤い糸」の要求によって、「緑の枠」は不動産企業の目標の増加率が高く、「赤の枠」「オレンジの枠」は保守的になります。

過去数年来、規模の増加を追求するのはずっと不動産産業の主旋律です。昨年、有利子負債の定量化管理を目的とした「三つの赤い糸」政策が導入され、不動産企業の資金レバレッジの使用が制限され、自己資金と土地備蓄だけで規模の大幅な増加を実現するのは難しくなりました。

分析者は、市場配当金の消却とコントロールの常態化に伴い、不動産産業の「高レバー―高成長」モデルが徐々に失効し、業界は低速成長時代に入っていると考えています。

ヘッドルームの方が慎重です。

中房網の統計によると、2018年から2021年にかけて、典型的な不動産企業の年間売上目標の平均伸びはそれぞれ49.04%、17.77%、14.4%と11.85%で、年々減少傾向にあり、企業の市場に対する判断がより慎重であることを物語っている。

実際の完成状況から見ると、過去三年間、全体市場取引はより高い規模を維持していますので、大多数の不動産企業は販売計画を達成できます。しかし、2020年までに、疫病の発生と「三条の赤い糸」政策などが発布されるにつれて、一部の不動産企業は販売目標を達成できなかった。例えば、富力、融創都は年度の販売目標からの差は厘毛で、遠洋、中海などの大型住宅企業も完成できなかった。

2021年、不動産企業は市場に対する態度がより慎重である。すでに販売目標を発表している不動産企業の中で、最も「急進的」なのは合生創展で、合生は今年500億元の目標を定め、去年の実際の販売規模より4割近く増加しました。

分析者によると、合生の基数が低く、土壌蓄積の規模が大きいため、市場で大きな変動が発生しない前提で、この目標を達成するのは難しくないという。

合生に似て、2021年の売上目標の伸びが大きい企業は、規模が小さい傾向があります。大規模な不動産企業に比べ、成長率の向上が容易である。銀城国際ホールディングスの販売目標は300億元で、昨年の実績より3割も伸びた。モデル年、朗詩など千億に満たない企業は、今年の規模成長目標はいずれも20%以上である。

トップの不動産企業は規模に対する態度が比較的慎重である。ここ数年来、万科、恒大、碧桂園の販売目標の伸びは20%を超えない。

万科はここ数年あまり対外的に販売目標を公表していません。会社の実際の販売伸び率も15%を超えず、安定した成長を維持しています。2021年、万科は7900億元の販売目標を提出しました。去年の実際の販売規模より12%伸びました。万科は同時に返済率の95%を要求しました。

恒大の今年の販売目標は7500億元で、伸びは3.71%で、引き続き桁の増加を維持しています。碧桂園の権益販売金額は6240億元を目標にしています。

中小企業に比べて、大型不動産企業の基数が大きく、規模の高速成長を実現するのは難しい。しかし、一部の大手が一定の速度を維持しようとしています。蛇口募集の今年の販売目標は3300億元で、去年の実際規模より18.87%伸びています。この規模の住宅企業の中では、すでに「高成長」の中に入っています。

赤い糸の絆

数年前、投資家は万科、保利、金地とともに中国の不動産企業の第一軍団を占拠しました。その後、会社は一度脱落しましたが、深セン蛇口工業区の土地資源を統合することによって、再び発展の可能性を得ました。財経評論員の厳躍進は21世紀の経済報道に対し、投資家の蛇口は高い成長目標を制定した。会社にはまだ「カーブ超車」の追求があると説明した。同時に、蛇の口を募集します。もう二つの長所があります。巨大な土地の備蓄、良好な財務指標です。

2020年末までに、蛇口の資産負債率（前金を除く）は58.84%で、純負債率は28.81%で、現金短債は1.23%となっています。三本の赤い糸の中の緑の枠に位置しています。規制政策によると、今年の募集蛇口の有利子負債の規模は最大15%増加することができる。

聞くところによると、不動産企業は販売目標の設定に対して、会社の発展戦略、商品価値規模、資金実力などと関係があります。しかし、「三つの赤い糸」政策が導入されるにつれて、不動産企業の資金状況は段階的に管理され、再び高い負債による高成長が難しくなりました。同時に、監督管理部門は企業に表外負債の状況を提出するように要求していますので、これまで大量の債務を表以外の方法にしても、ある程度は収斂します。

実は、「三つの赤い糸」政策は不動産企業の規模の増加予想に大きく影響しています。規定によると、赤橙黄緑の4つのランクの不動産企業は、有利子負債の規模増加の上限はそれぞれ0、5%、10%、15%の4つです。「踏みつけ」がひどいと、不動産企業の借り入れ規模が制限され、高速成長は難しい。

不動産企業の販売目標を整理すると、「グリーンタイム」の不動産企業が設定した販売目標の伸び率は、全体として他のランクの不動産企業より高いことがわかった。例えば、「グリーンギア」の宝龍不動産は、今年の販売目標は1050億元で、去年の実際の販売規模より28.8%伸びました。同じ「グリーンギア」の龍湖に位置しています。今年の販売目標は3100億元で、14.6%伸びました。その位置の規模レベルでは、両方の成長目標が高い。

これに対して、3本の赤い糸を全部踏んで、「赤いギア」の先頭に立ち、今年の販売目標は1100億元と設定され、去年の販売金額より25億元増加しました。

いくつかの不動産企業が設定した販売目標は比較的保守的で、去年の実際の売上高よりも低いです。浜江グループの売上目標は1200億元で、昨年の1350億元の売上高に比べて11.11%減少した。香港系不動産企業の九龍倉も比較的保守的で、2年連続で販売目標を下方修正した後、今年は150億元の水準を維持し、去年と同じです。

厳格な躍進は、市場配当金の後退とコントロールの常態化に伴い、不動産産業は低速成長時代に入っていると表しています。規模の訴求に比べ、財務安全の重要性が大幅に高まり、これも住宅企業に経営、製品などの面での精鋭化を迫られます。同時に、業界の構造もさらに固まり、馬太効果が顕著で、中小企業のカーブが車を追い越す難しさもますます大きくなる。