上海深杭の開年による「大都市」の圧力が徐々にコントロールの重点となっている。

2021年の初め、上海深杭の三つのホットスポット都市は相次いで不動産市場のコントロール政策を打ち出して、購入制限、販売制限、税金などの方面から圧力をかけます。この調整がエスカレートした後、これらの都市は投資投機の需要に対する抑圧力はかつてないと言えます。

一方、住宅・都市農村建設部の倪虹副部長は1月下旬に上海、深センなどにチームを連れて行って、不動産市場の状況を監督します。倪虹は再び「不動産は炒めない」と強調し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としない、都市主体の責任などの基本原則を確実に実行し、「問題を発見したら直ちに手を出す」と指摘した。

ホットスポットの都市コントロールのアップグレードは、現在の不動産政策の重要な風向きを反映している。昨年末に開催された中央経済工作会議は、「大都市の住宅問題を解決する」ことを2021年度の重点課題の一つとして強調しました。今、これらの大都市の手は速くて力強いです。

金融政策の引き締めも不動産市場コントロールのもう一つの重要な変化である。21世紀の経済報道によると、これまでの独占的なニュースは、1月27日から、広州工農の中で4行の住宅ローンの利率をすべて上げて、同時にすでに銀行が住宅ローン業務を停止しました。

1月以来、不動産の販売は依然として慣性の下の高い規模を維持していますが、政策の変化の影響は、すでに知らず知らずのうちに発生しています。

資料図

「大都市」はコントロール・高圧に直面している。

上海深杭三地を除いて、いくつかのホットスポットの都市が近くに規制を強化しました。合肥は今年の初めに、離婚してから2年以内に再度住宅を購入する場合、元の家族名義の家屋のカバーに基づいて計算します。「偽離婚」に対する意図は明らかだ。

昨年末、合肥はすでに現地の不動産市場の各種問題に対して、社会保険の補填と住宅購入の徹底的な調査、「多校划片」政策と「6年学位制」政策などを実施しました。

1月19日、無錫市住建局は基礎内装とアップグレード内装分類管理を推進し、規定に従って価格を申請して記録に載せると発表しました。商品の不動産プロジェクトがサブスクリプションで値上がりするのを避けるための政策です。

北京市住建委党委員会書記、王飛主任は1月25日、不動産市場と仲介不動産の投機に参入する資金の不正調査を行ったと発表した。長期貸与企業に対する厳しい監督管理を強化し、企業が資金プールと家賃貸付を形成することを禁止する。

ここ数年、不動産コントロールは高いリズムを維持しています。中原不動産の統計によると、2018年から2020年にかけて、全国不動産コントロール政策の登場回数はそれぞれ450回、620回、489回であり、政策内容は保有圧があり、範囲は購入制限、税金、資金管理、人材導入など各方面をカバーしている。その中で、2020年下半期に入って、東部のホットスポット都市のコントロールの頻度は明らかに増加しています。

上海の易居研究院智庫センターの主任の厳躍進の観点によって、これは市場のホットスポットの変化と関係があります。彼は2016年から、三四線都市は日覆いの利益から利益を得て、一度急速に昇温したと考えています。しかし、日覆いの変化の高まりがなくなり、またホットスポットの第二線都市で人材導入政策が登場し、市場のホットスポットが徐々に第二線都市に移ってきました。2020年下半期までは、金融政策が適度に緩和されて中性に戻るにつれて、これらの都市の価値はさらに際立っている。

国家統計局のデータによると、昨年東部地区の住宅販売面積は同7.1%増、売上高は同14.1%増となり、2020年には唯一、上りを加速させる地域となった。昨年の第4四半期に入って、第一線の都市の住宅価格の上昇幅はずっと70の大中都市よりリードしています。

昨年末に開催された中央経済工作会議は、「大都市の住宅問題を解決する」ことを2021年度の重点課題の一つとして強調しました。これは、規制の焦点を「大都市」に集中させるのは初めてのことです。

大都市の市場変化は周辺地域に強い放射力と誘導性を持っています。したがって、「大都市」の住宅価格に対する管理統制は常に監督層の関心の重点である。これも住建部が上海に行って調査・監督を行う重要な原因と考えられています。

上海の不動産研究院は、現段階では住宅価格はまだ触れられない赤い線で、一旦市場が過熱する兆しが現れたら、短期的に都市の住宅価格が速すぎて上昇し、コントロール政策の大きな棒は必ず後をつけてくると考えています。

具体的な政策内容について言えば、今年の核心の第二線都市はさらに購入制限区域の拡大、中古住宅の購入制限範囲に組み入れ、住宅購入資格の管理・制御などを強化するとともに、偽離婚、偽定住などを通じて住宅購入資格をだまし取ることを制限します。それに比べて、三四線都市のコントロールは比較的弱いです。販売制限を強化することによって、市場を安定させる傾向があります。

「レバー抜き」は着地段階に入ります。

金融面のコントロールも同時に展開された。21世紀の経済報道によると、これまでのスクープによると、1月27日から、広州工農の中で4行の住宅ローンの金利がすべて上昇し、これまでの最初のスイートルームLPR+40 bp、2つのスイートルームLPR+60 bpを始め、LPR+55 bp、2つのスイートルームLPR+75 bpを調整し、変更後の最初のセットの住宅ローンの利率は5.2%、2つのスイートルームは5.4%である。

同時に、広州の銀行は住宅ローン業務を停止しました。

貝殻研究院の統計によると、今年1月、36都市の平均住宅ローンの利率は5.23%で、二セットの利率は5.52%で、底の方から微上昇しています。住宅ローンの平均貸出サイクルは5日間から53日間延長されます。

これは「不動産金融慎重管理制度」の一部とされています。昨年7月にこの概念を初めて提案して以来、不動産金融管理の引き締めが図られている。その後、住宅ローンの「三つの赤い糸」に対して、銀行の住宅ローンに対する「五つの管理」が相次いで登場し、政策がきめ細かくなって、着地する段階に入ることを意味します。

厳しい躍進は、住宅ローンの利率の調整が銀行の不動産ローンの限度額に影響すると指摘しています。その中で、今年はこの政策の過渡期ですが、その影響は徐々に現れています。他の都市から見ると、将来の住宅ローン金利は引き続き上昇する可能性がある。

同時に、銀行の不動産企業への融資の制限は、次第にコードアップされる可能性があります。審査プロセスの延長、コンプライアンス要求の増加などを反映しています。

上海易居研究院は報告書の中で、今年は不動産企業全体の融資環境が依然として厳しいため、不動産企業がてこに行き、負債を減らすのはすでに大勢の傾向にあると指摘しました。住民のレバレッジと負債率がこれ以上上昇しないように、住民のレバレッジをしっかりと確保する必要があります。ホットスポット都市では、昇格貸付制限の可能性を排除しないで、圧力をかけている都市や適度に制限貸付を緩和するが、限られた貸付政策の枠組みの範囲を超えることはない。

不動産政策の変化は、市場のあらゆるレベルに影響を与えつつある。

北京のある上場企業の関連責任者は21世紀の経済報道記者に対し、会社は「緑の枠」にあるが、2021年の戦略を立てる時には、依然として「基本盤」をしっかり守ることを旨として、地域拡張と多元化の業務推進に対して「これまでにないほど慎重」であると述べました。

この関係者によると、多くの不動産企業は借り換えを通じて古い債務の買い替えを行っているが、全体としては、業界全体の資金圧力は徐々に大きくなるという。ここ二年は不動産企業が資金チェーンの問題を暴露し続けており、強力な金融統制下で、多くの不動産企業の財務構造が非常に脆弱であると説明しています。

市場面では、多くの機関が2020年の販売ピークを経験した後、今年の不動産販売規模はやや低下すると考えています。その中で、長江デルタ、大湾区などの地域はコントロールの圧力が大きいが、依然として取引のホットスポットである。