不動産企業の高いレバレッジが終わりました。部屋から赤い糸が三本あります。

不動産企業が高レバレッジを使って急速に拡大してきた時代は、終わりを迎えています。

ここ数ヶ月、主管部門は不動産融資に対する監督管理を迅速にアップグレードしています。6月24日、銀保監会は「違法資金の不動産市場への流入を厳しく管理する」と強調しました。7月24日、不動産の仕事の座談会は開催して、初めて“良い不動産の金融の慎重な管理制度を実施します”を出します。8月20日、中央銀行、住建部は重点不動産企業の座談会を開催し、不動産金融の慎重な管理を研究実施する。

その中で、不動産融資の管理は主に「三つの赤い糸」を基準としています。具体的には、前受金を除いた資産の負債率は70%を超えています。住宅企業の「踏みつけ」状況によって、「赤、橙、黄、緑」の四つの段階に分けて、差別化債務規模管理を実施する。

資金密集型業界として、長期以来、不動産企業は借金の発展に慣れました。業界の「黄金時代」において、段階的な高負債によって高成長を実現するケースが常に存在します。しかし同時に、高負債も一部の不動産企業の資金チェーンを引きずり壊し、同時に金融安全に対して脅威となっている。

近年、不動産は不動産を炒めないという理念が浸透するにつれて、急速に住宅属性に回帰し、負債の管理も次第に強化されてきました。住宅企業は資金の安全を意識的に強化していますが、政策の引き締め力は明らかに予想を超えています。しかも各方面から見れば、これは短期的な行為ではなく、常態化の手段です。

「C端」から「B端」まで

不動産金融政策の引き締めは唐突に見えますが、実はここ数年の不動産市場の規制基調はずっと「レバレッジに行く」です。

2016年末の中央経済工作会議では初めて、「家は炒めるものではなく、住むものです」と提案しました。その後、監督管理部門は続々と多輪政策を打ち出し、地方政府も続々と規制文を発表した。2019年まで、不動産の長期効果のメカニズムが次第に着地して試験的に行われることは、この不動産市場コントロールが常態化の段階に入ることを意味しています。

この間、需要に対するレバレッジ政策が一番注目されました。各級の監督管理部門はこれまでの購入制限、貸付制限などの措置を継続しているほか、住宅の保有年限に関する規定を通じて、短期的に低価格で高く売られる不動産売買を抑制する「限定販売」措置を初めて打ち出しました。

今年の第二四半期には、一部の地域市場が急速に疫病から回復し、各方面の資金が不動産市場に押し寄せました。市場の過熱を食い止めるため、一部の都市では「資金貸付」「住宅ローン」などの行為が始まっています。これらの措置は同様に需要端でレバーを外すことです。

恒大研究院は、2020年上半期に金融機関の人民元新規融資における個人住宅ローンの比率は18.9%で、2016年通年の38.7%と比較して、19.8ポイント大幅反落したと指摘した。

7月24日の不動産工作座談会で初めて「不動産金融慎重管理制度の実施」が提起され、不動産市場はてこの重心に行き、「C端」から「B端」に移動した。

21世紀の経済報道記者によると、これまでに、監督層はすでに多すぎる調査と意見募集があり、一部の不動産企業もその中に参加している。昨年以来、政策の風向きを嗅いだ多くの企業が負債構造の調整や債務規模の抑制に乗り出した。これに加えて、以前は市場の売れ行きが好調で、融資環境が緩やかで、現在の業界全体の負債率の水準は前の年より低いです。

国泰君安証券によると、2019年は不動産企業の有利子負債の相対的な高値となっている。「不動産企業は2019年下半期からすでに有利子負債規模の引き下げに着手しており、今回の融資政策の引き締めは業界戦略の展開と一致している」

実際には、「B端」に対する監督管理は、常態化の手段となる可能性がある。複数の回答者は「不動産金融慎重管理制度」は不動産の効果的な仕組みの一部であり、正式に着地した後も継続的に実施されると見ている。

てこの力

国家統計局のデータによると、不動産企業の所定の資金のうち、半分近くは販売（固定金と前金、個人住宅ローン）から来て、残りは融資から来ています。そのため、需要の端であろうと、融資の端であろうと、レバレッジに行く政策には大きな影響があります。

上海のある大手不動産企業の担当者は21世紀の経済報道記者に対し、ここ数年、販売側のレバレッジに対する管理が厳しくなっていると語った。前売条件の変化を例にとって、「一番早い時は、土地を取り終わって、もう一つの企画図があれば、販売できます。後ろに行くと、プロジェクトは必ず建設されますが、地上と地下の階数が正負零に達したらいいです。」

彼は、この政策はその後、建設の進捗を要求するほか、資金投入の割合についても規定があると述べました。ここ二年になると、一部の都市は不動産の屋上封じ込めを要求しています。また、規定により、前金と前金は専門的な監督管理口座に入金しなければならず、プロジェクト開発と建設に限定される。

一つのプロジェクトの前金と前金で、一つ以上のプロジェクトのローリング開発を支えています。その時代はとっくに過ぎています。彼は言った。

同時に、2013年から2014年以降、不動産業界は供給不足から供給過剰の段階に入ってきました。まだ構造的な機会がありますが、全体の需要配当は急速になくなりつつあります。

対照的に、異なる時期には、不動産産業の融資環境が緩んでおり、住宅企業は通常、融資環境の良い機会を借りて、資金の回復の余地を得ることができる。さらに一般的なのは、融資規模を拡大することによって、不動産企業が高負債で拡大することです。

「三つの赤い糸」の一つである「前受金を除いた貸借対照率は70%以上」で、不動産業の負債率の赤い線とされてきました。市場が上昇サイクルにあり、業界が急速に拡大している段階で、この赤い糸を突破するケースがよく見られます。

業界が急速に拡大している2017年を例にとって、Wind情報統計によると、2017年6月30日現在、136軒の上場不動産企業の全体負債率は78.9%である。第50位の不動産企業のうち、半数を超える不動産企業の資産負債率は80%以上である。この指標は前金を除いた結果ですが、まだ高すぎます。

今年に入って、不動産企業の資産負債率は一般的に減少していますが、大規模な不動産企業の中でも、「赤い糸」を突破するケースが少なくなく、また約1/3の50強の不動産企業の資産負債率は80%を超えています。

「実際の状況は表より深刻です」前述の不動産企業関係者によると、多くの企業は表外融資を通じて、債務の暗黙化を図り、表内の財務指標は依然として健康的である。また、近年流行している投資や投資は、表外債務にもなりやすいです。

彼は、これは不動産産業の発展の慣性の1種の体現で、つまり高い負債を通じて高成長を実現して、甚だしきに至っては“曲がった道が車を追い越します”。借金が重すぎて資金繰りが破れるケースもあるが、過去の実践では、このパターンは試行錯誤が続いている。

負債の減少は易で、高成長は難しいです。

債務規模に対して正確な制約があるため、「三つの赤い糸」が発売され、このような経路依存を破る可能性が高い。

レギュレータは「三つの赤い糸」の線に触れる状況によって不動産企業を「赤、オレンジ、黄、緑」の4つの枠に分けます。2019年6月末の有利子負債規模をベースに、三つの指標が全部ラインを踏んでいる「レッドランク」企業は、有利子負債が増加してはいけない。二つの項目の「オレンジランク」を踏んでいる企業は、有利子負債の規模は年5%を超えてはいけない。一つのラインを踏んでいる「イエローモード」の不動産企業だけが、有利子負債の規模は年10%まで緩和できる。年の増速は15%に緩和される。

国泰君安は200強の不動産企業の中に貯蓄債があり、財務データが比較的にそろっている91軒の不動産企業を見本として、「三つの赤い線」によって分けて、緑、黄、橙、紅にある不動産企業はそれぞれ31%、32%、13%、24%を占めています。

座談会に参加する12軒の重点住宅企業を区分すると、全部ラインを踏まない「グリーンランク」の不動産企業は4社しかなく、それぞれ保利、中海、華潤、華僑城である。

7割前後の「ライン踏ん率」は、政策の厳しさを裏付ける。対外態度の中で多く「利好」という定性を与え、この政策を業界に対する規範と呼ぶが、21世紀の経済報道記者によると、企業のこの政策に対する研究はすでに始まっている。

記者は、多くの不動産企業が上記の文書の原文を入手しましたが、具体的な執行の詳細と執行のスケールは分かりませんでした。一部の不動産企業はすでに知り合いの金融機関と交流しており、確実性のある回答を得ていません。北京の不動産企業関係者によると、金融機関も指導的な文書の正式な発行を待っているという。

それにもかかわらず、これは体が大きいため、多くの不動産企業は内部ですでに「負債を減らす」という共通認識を形成している。前述の北京の不動産企業関係者によると、その所在する会社は、政策が正式に着地する前に研究を急ぎ、いくつかの事前案を形成するよう求めている。

業界全体にとって、国泰君安は、今回の政策の引き締めは業界全体にあまり影響がないと考えています。「融創、栄盛などの一部の不動産企業は、赤、オレンジの段階にあるが、財務指標が基準を上回る幅は大きくなく、四半期末に売上金を増やし、表外融資、近シーズン末に現金支出を減らすなどの方法で貸借対照表の静的流動性を改善し、ランクを上げて融資制約を低減することができる」

しかし、負債が下がりやすく、高成長は難しい。前述の上海の不動産業者によると、「時代は変化している」という。

彼は、新しいルールによると、グリーンギアの基準に達しても、企業の貸出規模は限られており、業界が「銀時代」に入ったことを考慮して、市場空間は縮小しているという。これはまた、業界の階層が引き続き固化していくことを意味しています。また、レギュレータの決心が十分あれば、今後は表外債務を管理していくことになります。その時、企業融資の発揮空間はもっと小さくなります。

少なくとも短期的に見て、この予想はすでにいくつかの戦略の変化を誘発しています。例えば、土地を持って投資します。最近の不動産企業中間業績会で、雅居楽取締役会長兼社長の陳卓林氏は「今はむやみに持ってはいけません。下半期にはいいプロジェクトがなくて、いいプロジェクトがないと、来年まで土地を取りに行きます。間違いを取るのはつらいことですから。