最厳ビル市の購入制限地深センで「投資品」のラベルを外すには、需給のアンバランスを解決する必要がある

夏の深圳楼市に涼しい風が吹いているように、噂のコントロール新政がついに地に落ちた。

7月15日、深セン市住建局、人民銀行深セン支店、深セン銀保監局などは共同で「わが市の不動産市場の安定した健全な発展のさらなる促進に関する通知」を発表し、購入制限、貸付制限、販売制限、税収などの面から、新たな規制措置を制定した。

最新の政策では、深センはまず購入制限をアップグレードした。最初に一線都市の中で3年間定住してから家を買う政策を実行し、これも現在のすべての都市の中で最も厳しい購入制限である。また、「豪邸」ラインを750万に言及し、北京、上海にならった。これは、深センの住宅源の大部分の頭金比率、取引税費が大幅に上昇することを意味する。

この2つの措置は深センの近年の「住宅購入」の抜け穴を指している：資格を得るのは簡単で、頭金の割合は北京、上海より明らかに低い。

複数の業界関係者は、ニューディールの効果はすぐに現れ、現在の市場での投資投機需要はすぐに抑制されるとみている。

しかし、深センの住宅価格が上昇し、住宅購入の雰囲気が濃厚になった根本的な問題である住宅供給は、まだ完全に解決されていない。公式データによると、深セン市の居住用地は建設用地を占めるのは22.6%にすぎないが、全国の33%、国際の40%以上の水準に比べて、依然として大きな向上余地がある。

深センにとって、住宅ローンの基調と目標は、住宅に付着している「投資品」のラベルをある程度取り除いてこそ実現できる。

「炒め物屋」が包囲された

今回のニューディールで最大の変更は、定住3年で社会保障を3年連続納付してこそ、住宅購入資格を得ることができる。

これにより、深センは一線都市の中で唯一の定住してもすぐに家を買うことができない「異種」になった。これまで、長沙、西安などの二線都市でも定住後1、2年社会保障を納めてから家を買うことを要求していたが、一線都市にはこのような政策はなく、今回の深センの3年要求は、深センの購入制限が全国で最も厳しいことを意味している。

また、夫婦が離婚した場合、いずれか一方が離婚した日から3年以内に商品住宅を購入した場合、その所有住宅のカバー数は離婚前の家庭の総カバー数で計算され、離婚によって住宅購入資格を取得した人は、除外されます。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、住宅購入客の大部分は深センに定住して住宅購入資格を獲得しており、今回のニューディールは住宅購入に力強く打撃を与えるだろうという。

世連行の陳勁松董事長はさらに、住宅の「地元志向」政策は、世界中がそうだと指摘した。ここ2年で新進人口が増加し、深センの分譲住宅の圧力が高まっている。「3年間の制限」は、全国のお金を持って入居する住宅購入者に対してブロックされている。

昨年11月以来、住宅価格の上昇を後押ししてきた重要な要素として、「豪邸ライン」と「豪邸税」も大幅に上昇した。新しい規則によると、2軒の非普通住宅、750万以上の住宅源を購入した場合、頭金の割合は60%を下回らない。

中古住宅取引の税金計算の参考価格も更新され、市場価格に近づくようになる。同時に、個人住宅譲渡増値税の徴収年限を2年から5年に調整した。

深セン中原董事の鄭叔倫総経理は、今回のニューディールは需要を抑制し、住宅売買に打撃を与え、取引コストを増加させることで市場の冷え込みを達成し、住宅価格の上昇幅を抑える効果があると述べた。

新政権発足の背後には、深セン楼市の第2四半期以来の人気が続いている。楽有家のデータによると、上半期、深センの新築住宅は計16727戸が成約し、前年同期比5.4%減少したものの、何度も「新規参入」が現れた。中古住宅は2016年以来の最高を記録し、前年同期比41.2%増の44000戸が取引された。

中国不動産産業協会のデータによると、6月の深セン中古住宅の成約価格は74929元/平方メートルに達し、北上広をはるかに上回った。

実際、深センでは最近、ニューディールを規制する噂が絶えない。7月4日、住建部の倪虹副部長は深センで調査研究を行い、座談会を行った。7月8日、深セン住建局の10人一行は長沙を視察し交流したことがあり、長沙はビル市の調整、住宅価格の安定の面で非常に優れている。長沙は定住するかどうかにかかわらず、2年間社会保障をしなければ家を買うことができない。結果から見ると、深センは長沙に学び、深センは3年に昇格した。しかし、長沙で実施された販売制限4年、最初の証明書取得後4年、2セットの契約税を重くするなどの措置は、深センでは今回は含まれていない。

新政権の影響について、張大偉氏は、過去の深セン市場の慣例に基づいて、一部の投資家が退場し始め、市場は7-8月に取引量が急速に縮小し始め、住宅価格も調整を始める可能性が高いと分析した。今後半年間の政策が厳格に実行されれば、投資比率は暴落し、住宅価格は5%以上下落するという明らかな引き下げが始まるだろう。

「釜の底から給料を引き出す」必要がある

複数の記者の取材に応じた業界関係者は、今回のニューディールは依然として需要側から着手し、不合理な需要を抑制することに重点を置いていると指摘した。

しかし、総合開発研究院観光・不動産研究センターの宋丁主任の話では、これは「揚湯止沸」にすぎず、供給側から需給不均衡を深く改善することが「釜の底から賃金を引き出す」ことだ。

宋丁氏は、深セン楼市の根本的な核心問題は土地の供給が深刻に不足し、膨大な居住需要を満たすことができず、限られた供給量が投資投機力の投機実施の題材となり、さらに楼市の虚火が上昇し、住宅価格が高い企業を招いたと指摘した。

深セン市は面積が狭く、1997.47平方キロしかなく、深センの居住用地の割合は低い。公式データによると、深セン市の居住用地が建設用地に占める割合は22.6%にとどまり、全国の33%、国際の40%以上の水準をはるかに下回っている。それと同時に、深センの産業、工業用地は長年30%以上の割合を維持している。

張大偉氏も、全国の不動産規制効果が最も高い一線都市は北京、二線都市は長沙を代表し、いずれも供給が大きくなり投資が制限されてこそ、長期的な安定効果が得られると考えている。深センの人口流入傾向は変わらず、土地供給が少ない問題は依然として解決されなければならない。そうしないと、政策の長期的な効果は限られている。

ここ数年来、多くの業界関係者が供給問題を解決するために多くの「処方箋」を出してきた。7月初めの住建部来深シンポジウムでは、万科グループ、華潤置地、卓越グループなどを含む開発者が、住宅用地の割合を増やし、「商改住」の定着を推進することを提案した。

万科グループのパートナーである譚華傑氏はまた、深センの土地利用率を高めることを提案した。

「地荒」問題を解決するため、深セン政府は今年から力を入れ始めた。2020年上半期、深センは計13件の住宅用地を譲渡し、譲渡面積は49.45万平方メートルで、前年同期比約25.7%増加した。今年、深センは居住用地293.2ヘクタールを供給する計画で、昨年計画した150ヘクタールから倍増した。

5月28日、深セン住建部は、今年下半期、深セン市の住宅とビジネスアパートプロジェクトに7万軒近くの入居を計画していることを明らかにした。そのうち、住宅は50618戸、ビジネスアパートは18732軒。

深セン市人民代表大会常務委員会城建環資工委の李廷忠主任は、「深センは増量土地開発の伝統的なモデルだけに頼ることはできず、生存土地を生かした二次開発を通じて、土地資源の節約・集約利用を実現する必要がある」と述べた。

深センは全国に先駆けて「旧改革」の段階に入った。6月30日、注目されている「深セン経済特区都市更新条例（草案）」（以下「草案」）が公布され、政府の誘導、市場運営を強化し、都市更新移転の難題を解決する予定だ。

現在までに、全国の有名な開発者、千億の住宅企業のほとんどが深センで古い改革プロジェクトを持っている。華潤、恒大、佳兆業の3社だけで、現在推進されている旧改面積は数千万平方メートルある。

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、深センというムー3分地の管轄区内での「回転」を期待している場合、調整と住宅価格の高い苦境は終始解決しないと考えている。将来、深セン楼市の「軟着陸」は、深センを飛び出さなければならず、大深セン統一計画協力モデル区ができるだけ早く着地することに着目しなければならない。