50大都市は昨年4兆元を超える不動産企業が一糸都市に復帰した。

2019年に不動産市場のコントロールが絶えないが、50大都市の土地市場の総量は依然として新高値を記録し、一部の都市での販売収入は2000億を超えている。

注目すべきなのは、都市間の分化が明らかで、開発者が次々と第二線に戻り、第三四線の土地市場が低迷していることです。

土地の供給と投資の変化は、将来の不動産市場の供給と需給関係の変化を招く。深センの住宅の供給が不足しているほか、ほとんどの都市で供給のバランスが取れています。例えば、2019年に北京の不動産市場が低迷しています。一つの大きな原因は競合住宅の供給制限と在庫の大きさです。

全体として見れば、土地が高値を打ち出すことによって、新築住宅の価格が上がり、住宅価格が高くなる時代が去った。在房は不動産を基調として、将来の住宅価格の上昇の空間はさらに圧縮されます。

市場の深刻な分化

中国の不動産データによると、2019年に全国の50大都市の土地市場の総量は高止まりしていない。合計販売地は4.41兆元で、同19.33%上昇し、過去の記録を更新した。

一部の都市での販売地収入は2000億元を超えており、その中でも杭州が最も多く、2836億元に達しています。

その他は上海の販売地の1992億、広州の1864億、蘇州の1850億のようです。35都市の販売地はすでに500億を超え、過去の記録を更新し、68%の都市の土地販売額は前年同期比で上昇した。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、2018年の厳格な土地管理に比べ、2019年の土地市場の制約が減少し、政策の微調整によって、開発者の土地獲得の積極性が著しく向上し、第二四半期からずっと高位運行状態にあるという。

一部の企業の増分が増加したため、企業の地上げ意欲も明らかに高くなりました。特に第二段隊の不動産企業の地上げが一番強いです。

2019年11月までに、前50社の不動産企業が持っていた土地は2兆元を超え、2018年と比べて17%上昇し、過去の記録を更新しました。その中で、土地を持つ一番多いのは万科1570億、碧桂園1237億、保利964億で、土地を持つ500億を超える不動産企業は9社に達しています。また、38軒の不動産企業は200億元を超えています。

印象的なのは、2019年の土地市場で、一部の中央企業、国有企業が積極的または急進的に表現しています。例えば保利、中海、越秀など、北京、広州、佛山などの都市で土地を持つのはかなり多いです。

しかし、不動産市場全体は前の3年間と明らかに違っています。都市部の間にも明らかに分化されています。開発者たちの興味は第二線に転じました。成約率は3ポイントアップしました。

それに対して、三四線の非上質土地の価格設定と成約額には値下げと低迷が現れています。中原では、三四四線の一部の都市は不動産市場をさらに微調整する政策を排除しないと考えています。

現在は市場全体が下り坂で、第二線の都市で土地を取って販売を高めることができます。利益は三四線の都市より大きいです。開発者の一人が直言しています。

2019年の中で、第二線都市はかつて地価の上昇を迎えました。例えば、深圳の6月にいくつかの地王を撮影しました。一日の収入は200億元余りです。

しかし、下半期に入ってからは、融資ルートの引き締めが続いているため、不動産企業の資金圧力が大きく、土地を持つ積極性が大幅に低下し、第二線のほとんどの地塊は低プレミアムで、さらにはゼロプレミアムで取引が成立し、全体のプレミアム率は10%以下となり、第三四線都市の市場熱はさらに下がり続けています。

全国から見れば、克而瑞データによると、2019年11月末までに全国300都市の土地市場の成約建築面積は23億平方メートルで、2018年同期より3.7%減少しています。前11月の成約量と去年の通年の出来高の差を考慮して、2019年の土地市場総量は2018年の水準に達しにくく、下がる傾向が予想されます。

土地の売り上げの伸びも鈍化している。2019年11月末までに、全国300城の経営用地の成約金額は54169億元で、同10%増となり、2018年通年の16%に比べて明らかに縮小した。

これは主に2019年下半期の資本環境監督がより厳しく、開発者の資金調達が困難で、資金が比較的に緊迫しており、持地の情熱が低下しているためだと考えています。

供給が住宅価格に影響する

土地市場そのものから飛び出すと、また注目すべきのは地価に対する地価の伝導効果である。歴史上、「小麦粉は高いが、パンは高い」と何度も上演されていますので、地価は住宅価格の先導とされています。

一方、瑞統計によると、2019年の土地価格は2018年の価格下落の勢いを継続しておらず、全国300都市の土地成約不動産価格は大幅な上昇を迎え、2396元/平方メートルに増加し、同13.7%上昇し、史上最高位に上昇した。

第二線では、大部分の都市は良質な土地の供給を増加しました。例えば、北京には多くの無制限の宅地があり、深センの宅地の供給量も明らかに向上しています。

しかし、新築住宅市場と中古住宅市場の動向から見ると、地価が住宅価格に与える影響は弱まっています。全体的に高価ではないため、市場の予想と判断ロジックが変化しています。

中原は、2019年に土地の成約プレミアム率が大幅に減少し、客観的に住宅価格の上昇を抑制したと指摘した。

北京年内の土地の平均成約プレミアム率はわずか9.4%で、2018年の14%を下回り、ここ数年の最低水準となります。

合計50種類の住宅地のうち、平均割増率は10.5%しかなく、18件が定価で取引され、合計で成約された商品室の住宅地は競房の35個の土地のうち、割増率が0の土地は12個にも達しています。

全体的に、割増率も低下しており、2018年の15.8%から2019年の13.5%に落ち込み、同2.3ポイント低下した。第3四半期は不動産企業の融資ルートの緊縮の影響で急激に下落し、下落幅が非常に顕著であり、四半期は基本的に下降の勢いを続けており、開発者の用地の慎重度は大幅に向上した。

2019年の第4四半期までに、すべての都市の割増率はすでに10%を割りました。特に第一線の都市の割増率はすでに5%を割りました。ほとんどの地塊は基本価格で成約しています。

2020年の地価はさらに上昇しにくいと指摘した。2019年以来、いくつかの条件の良い土地は投資の見返り率が高くないため、誰も申請しないで流れて撮影する現象が現れました。この影響で、供給を保証するために、政府は適当に価格を下げて予想しています。資本市場の環境が弱まる見通しが続いているため、高融資コストで不動産企業の土地取得に対する態度はさらに慎重になり、2020年には地価も上昇しにくい。

また、土地の供給構造が次第に変化し、不動産市場の需給関係を徹底的に変え、住宅価格の大幅な上昇を抑制することが期待されます。

最も典型的な北京のように、2018年6月10日から、合計で市の限定競房プロジェクトは76件に達し、1000万平方メートルを超え、住宅の供給数は57344セットに達しました。平均ネット署名の平均価格は48615元で、ネット署名は249万平方メートルを完成しました。ネット署名の完成率は42%だけです。

大量のプロジェクトが集中して市に入って、市場の供給と在庫の増加をもたらしました。毎月のネット署名のデータから見て、北京はここ数ヶ月はすべて高位で、しかし同時に供給量はもっと大きくて、在庫は依然として滞積し続けて、競房を制限してもすでに15ヶ月連続で供給が契約より大きい現象が現れました。

北京の住宅価格は2019年に明らかに下落しました。大量の新築住宅が客足を引いて、中古住宅市場は低迷が続いています。全体的に15%から20%下落しました。

より広い範囲で見ると、住宅価格を安定させるために、重点都市でも昨年は土地の供給量が著しく増加しました。例えば広州、上海、深セン、南京などの土地の供給量は同期を超えています。2020年も高い地位を維持する見込みです。

昨年7月、「土地管理法」改正案の草案から「建設用地は国有でなければならない」と削除され、集団用地の市への立ち入りに関する法律上の障害を一掃し、土地の供給ルートもさらに多様化した。これは、将来主流都市の土地と家屋の供給がいずれも向上し、需給関係をさらに均衡させるという意味です。

2019年の不動産市場は、深圳の年末に近い暑さで値上がりした住宅価格の上昇を除いて、他の大部分の都市は基本的に安定或いは小幅の下落を実現しました。