誰が積極的に土を取っていますか？年末には非一线の都市での土砂崩れが起こる。

年末に、不動産企業の資金の流れは華東、華南地区を中心として、規模の増加段階にある不動産企業は依然として積極的に土地を取っています。

同政策研究院のデータによると、2019年10月1日現在、非線形都市の土地収率は0に減少した。2018年同期の土地市場流動率も0で、注目すべき点は、非線形都市では今年9月の土地供給面積は136万平方メートルで、8月の供給量182万平方メートルに比べて明らかに減少したが、昨年9月の土地供給面積は今年同期より多くないが、昨年8月の供給量よりやや増加した。業界関係者は、これは今年の土地市場の回帰の理性を示しており、不動産企業の投資意欲が強くなっていると指摘しています。

58安居客不動産研究院のチーフアナリスト、張波氏は土地市場のこの変化を分析しています。まず、不動産企業の融資の角度から見ると、規模が半減し、短期的には企業の債務返済リスクが相応して減少し、11月に入っても政策面が依然として緊縮されています。第二に、不動産企業の陣営からの転換を見ると、年末のこの資金の流れは論理的で、数千億の不動産企業の隊列の中間位置に立っています。

また、上位30～50位の不動産企業の下半期の融資圧力は非常に高く、販売先では地端の推進と比較的急進的で、このような不動産企業の今年1～10月の販売は同25%増となり、今年の11、12月にはこの成長水準を維持する見込みです。

全体的に言えば、年末に近く、頭の中の不動産企業の投資は保守的で、中型の不動産企業は急進的で、中小企業は千億の販売目標の新しい成長周期に入る時、投資、開発、譲渡を加速して、不動産化に行って多元の産業モードに入ります。

取引が落ち込む

土地市場は業界の風向基準であり、非一流都市の土地市場は熱を維持しているが、第一線の都市周辺プロジェクトはすでに値下げセールを開始している。

陳玉（仮名）は最近上海の周辺の太倉の部屋を買いたいです。このエリアの片手部屋は1.5万元/平方メートルぐらいです。太倉の購入制限のため、蘇州で今年の下半期に導入された購入制限政策によると、よそ者は3年以内に太倉で家を買う場合、2年連続で社会保障を購入する条件を満たす必要があります。多くの不動産市場は柔軟な政策を提供しています。

記者は太倉のある販売所に電話しました。業務員はこのやり方は明らかに優遇されていませんが、住宅購入者は2年間の資金の緩衝期がありますが、企業に対してはリスクがあると言いました。彼は、住宅購入者も2年の社会保障を満たせば家を買うことができると指摘しました。

一部の都市の住宅購入者も萎縮し始めた。張江（仮名）は杭州で家を買いたいのですが、住宅購入の条件を備えていません。条件を満たすために、費用を支払う必要があります。

張波氏はこれまでのインタビューで、第3四半期の不動産企業の通期業績の完成率が70%を下回れば、目標達成の圧力は明らかに増大すると指摘しています。今年は多くの企業がラストスパートをかけて上半期5月になりましたが、全体の相場がやや弱いため、ほとんどの地域の完成状況は楽観的とは言えません。

張波氏は、「土拍は不動産市場の晴雨計であり、2019年に土地市場の出来高が前年同月比縮小したことによって、トレンド性の変化が現れており、土地市場の流れは更に一部の市場に対する不動産企業の「不買帳」を体現しており、盲目的な規模化よりも恐ろしいのは土地獲得ミスであり、慎重度が上昇し、略奪的な騒ぎ立てが少なくなり、理性的な思考が多いと指摘している。

三四線と以下の都市は土地の流れと集中地であり、2019年の土地の流れと撮影数量から見ると、上位の都市は金華市、済寧市、南陽市、イ坊市、常徳市、淮安市である。住宅企業の意欲が低く、市場がだんだん寒くなるのはこのような都市の土地の温度を下げる重要な要素です。中小都市からの撤退も加速している。

不動産企業が第二線に復帰するのは事実です。深セン、北京の土の撮影市場は今年すべて熱い局面に直面したことがあって、一線の都市の優良品質の土地は更に不動産企業をやめさせます。

11月21日に幕を閉じた深圳土拍は6幅の限定価格宅地を発売し、14軒の住宅企業が来場し、成約総額は127.51億元で終わった。深センは北京よりもっと特殊で、6月に深センのいくつかの宅地の譲り渡しは、明らかな「目を吸い上げる」効果を持っています。一方、第一線の都市の土地流動率も引き続き低下しており、1～5月には土地の流出もなく、第二線都市の合肥、寧波なども頻繁に注目されている。

張波氏は、依然として不動産企業が急進的に土地を手にしており、特に広東港澳大湾区、長江デルタ、環渤海などのホットな都市群が目立つと指摘している。これらの不動産企業の重金属配置の地区のため、多くは強力な住宅購入の需要に支えられている都市で、プロジェクトのリスクに強いですが、注意すべきなのは、もし自分が持っている高価な土地が高すぎると、未来のリスクも無視できません。

したがって、頭の企業はこの時間に土地を一時停止し、リスクを回避します。2016-2017年の地王プロジェクトは多くの都市で販売困難に直面しています。一方、負債率が高すぎる不動産企業は今年受動的に減少し、持地を一時停止し、土地割増率が低下し続けています。

誰が土地を持っていますか？

不動産企業は販売をラストスパートするだけでなく、土地を持つ計画も前倒ししました。今年上半期にはほとんどの不動産企業が土地準備の幕を開けました。

弘陽不動産のように、会社の執行役員兼CEOの何ツェゲ氏は、上半期には全部で35枚の地塊を獲得し、407万平方メートルの建築面積を新たに増加したと述べました。このうち、提携先は91%を占めています。弘陽不動産首席財務官申広平が2018年度業績会で明らかにしたところによると、2019年に回収額の50%から60%を土地取得のために持ち出します。不完全な統計によると、今年の前の10ヶ月は40枚余りを持っています。

弘陽不動産の土地は長江デルタに集中していません。長江デルタ一体化の発展の中で、26の都市に関連して、先導上海、南京、杭州などの都市を除いても核心の力です。長江デルタ地区は既に多くの不動産企業が占拠する高地となっている。碧桂園、融創中国、緑地ホールディングス、保利発展、万科不動産などの千億の不動産企業は、長江デルタ地域での商品価値の備蓄は皆千億以上に達しています。

多くの不動産企業の重倉長江デルタに伴い、地域内の市場競争も激しくなり、不動産企業の大手書きの配置による懸念は無視できない。

弘陽の不動産は西安、長沙、塩城、襄陽、阜陽、江門、温州などの強い二線都市または人口がより大きい三線都市に流入します。その今年の10月の土地取得金額は290億元前後で、2018年通期の売上高は473億元の60%前後を占めています。

最近、弘陽不動産のような不動産企業は土地を持つ歩調を緩めましたが、どのような不動産会社がまだ土地を持っていますか？規模の増加周期にある不動産企業は中駿、大発、中梁、宝龍などのカナダヤードの土地備蓄があります。

11月15日、中梁の不動産は3.9億元の底価で南通を持って東の住宅の塊のようです。11月20日、大発は初めて無錫に入ります。14.5億元で新呉区の地塊を取ります。同じ日、中駿は7.7億元の佛山に土地を持ってきます。また、宝龍はすでに大湾区で斬り落とされていることが記者の了解で分かりました。

ある不動産企業市場の研究者は、今年の流動率は去年とほぼ同じで、土地の価格と関係があると考えています。年末には流動率が下がっていますが、同期に比べて、供給量が多く下がっています。前月比では、今年の相場はよくないです。信頼がカードによって失われました。住宅企業の融資が難しく、地方政府は土地の販売が容易ではないことを知っています。この人はまた、年末のこの波拿地潮の中で、金持ちの不動産企業は多くなくて、規模の増加の周期にある不動産企業は更に今度の機会を重視しますと指摘しています。主に10月前の売り上げが好调だったが、この势いは来年の市场环境を见続けられるかどうか。