陳昌華：不動産崩壊のために誰が申請しますか？

学者の研究によると、2004年現在、中国の主要都市である不動産価格の伸び幅は、アメリカのニューヨークやサンフランシスコなどの成長速度が速い地域に匹敵している。

指標でいえば、アメリカはここ数年の中で120%の上昇幅を示していますが、中国の不動産価格の普遍的な上昇幅はすでに200%に達しています。海南などの「ロケット打ち上げ」のスピードの上げ幅についてはなおさら言及しません。

陳昌華氏は、現在、不動産市場はバブル崩壊の狂乱を経て、「最後のタンゴ」を上演していると指摘した。

住民も不動産投資家も、もう「政府をほとんど眼中に置かない」。

このような状況をもたらした原因は、政府の意思があれば不動産価格を安定させることができるということですが、今足りないのはまさにこの「決意」です。

投資家は更に明白で、もし“価格の安定”の目的を達成したいならば、政府は効果的に不動産市場を制御して、きっと住宅価格の“打倒”の心理の準備があります。

このように「壮士断腕」の決心をしないと、住宅価格は安定せず、かえって上昇し続けます。

陳昌華氏は、不動産価格の急速な上昇をもたらした主要な力は、地元住民ではなく、地方の投資家だと指摘しています。

海口を例にして、300平方メートルの別荘の値段は6000万元から1億元に達しました。世界の大都市の中で一番高い価格に相当します。

家を買う人の95%以上は地元の人ではありません。

陳昌華氏は、いったん不動産バブルがはじけたら、真っ先に市場に入る非理性的な住民だと考えています。

社会的には「住宅の剛性需要はどれぐらいあるか」という議論が続いていますが、実際には投資客以外の一般住民の自主的な住宅需要は誇張されています。

住宅購入能力を例にとると、多くの人がその年の収入の50倍から100倍のレバレッジで家を買い、家族全員で資金を集め、さらに何世代もの人が一緒に家を買うことがあります。

これは本来の住宅需要を超えています。

みんながこのようにする理由は「住宅価格は上がるだけで下がることはない」と信じています。

90年代初めの香港と80年代の日本は同じ過ちを犯しました。

それ自体は危険なことです。

陳昌華氏は、これらの盲目的に市場に入る一般消費者を除いて、自主的な判断に乏しい投資家も将来の不動産バブルが崩壊した後の「単独接続」であると強調した。

中国の主要都市の中で、投資客の割合はすでに30%を超えました。

この部分の人の価格は合理的な住宅価格の倍に相当します。

つまり、不動産市場全体の販売金額の半分は投資家が負担します。

大部分の投資家もこのような信念を持っています。つまり「不動産市場は調整できない」ということです。一旦調整すれば、地方財政は支持できなくなり、中国は「政府の破産」問題が起こらないと確信しています。

しかし、2010年の財政予算を見ると、「土地売り」の収入は中央と地方の財政収入の20%ぐらいしか占めていない。

陳昌華氏は、もしタイミングを把握しないなら、不動産にも問題があると強調しました。

陳昌華氏は、2009年の中国経済は安定し始めたばかりで、もともと不動産市場の健全な発展を調整する最も有利な時期であったが、当時の貨幣供給量の増加が速すぎて、短期的に流動性が大きすぎて、大量の資金が不動産市場に流れていた。

その結果、その後の調整が難しくなりました。

しかし、彼は「今調整しないと、2012年にはもっと難しい」と話しています。

中国は交差点にあります。もし政府が不動産価格を抑えられなかったら、必ず「全面的な不動産バブル」が現れます。

今は「調整するかどうかの問題ではなく、調整できるか、調整しないか」です。