Derrière Le Financement Intensif Des Entreprises Immobilières Au Cours De La Première Année: Le Service De La Dette Culminera À 1,2 Billion De Yuans

Au début de l'année 2021, les entreprises immobilières ont fortement financé le marché obligataire.Depuis janvier, plus de 30 entreprises ont dévoilé leurs plans d'émission d'obligations, dont l'ampleur totale a atteint 100 milliards de dollars au pays et à l'étranger.

Bien que ce cycle d'émission de dettes ait l'inertie de « courir » au début de l'année, deux contextes importants ne peuvent être ignorés.

En 2020, la politique des « trois lignes rouges » pour la gestion du financement immobilier et le système centralisé de gestion des prêts immobiliers dans le secteur bancaire seront publiés successivement, ce qui limitera dans une certaine mesure l'ampleur de la dette des entreprises immobilières.Entre - temps, 2021 sera l'année où les entreprises immobilières seront les plus endettées.

Selon un rapport publié récemment par Shell Research, l'ampleur de la dette arrivant à échéance en 2021 (à l'exclusion des obligations à très court terme qui seront émises en 2021) devrait dépasser 1,2 billion de yuans, en hausse de 36% par rapport à l'année précédente et en hausse historique par rapport au billion de yuans.

La superposition des « trois lignes rouges » à la pression sur le Service de la dette permettra aux entreprises immobilières d'entrer dans la période où les flux de trésorerie sont les plus serrés.Par conséquent, les stratégies d'exploitation des entreprises immobilières, telles que l'acquisition de terrains et l'investissement, seront ajustées et la croissance de l'échelle ralentira in évitablement.À plus long terme, les idées de développement de l'industrie changent progressivement.

Selon un rapport publié récemment par Shell Research, la dette des entreprises immobilières devrait dépasser 1,2 billion de yuans en 2021, en hausse de 36% par rapport à l'année précédente.IC photo

Les tensions de trésorerie deviendront normales

Le montant élevé, le faible taux d'intérêt et la dette en dollars américains sont devenus les caractéristiques du financement des entreprises immobilières.En ce qui concerne les coûts, les obligations de sociétés à 5 ans de 2,5 milliards de RMB émises par le Groupe Lvcheng ont un taux d'intérêt nominal final de 3,92%; les obligations de sociétés à 5 ans de 1 milliard de RMB proposées par Yuexiu Financial holding ont un taux d'intérêt nominal de 3,3% - 4,3%.

La plupart des obligations libellées en dollars émises au cours de la même période ont également affiché des taux d'intérêt légèrement inférieurs à ceux de l'année précédente.Par exemple, le projet de loi de 1,2 milliard de dollars de biguiyuan ne porte que sur 3,3%.

En ce qui concerne l'objet de l'émission de la dette, en plus de compléter le capital, emprunter de nouvelles dettes pour rembourser les anciennes est également une considération importante. Certaines entreprises remplacent les anciennes dettes à taux d'intérêt plus élevé par de nouvelles dettes relativement bon marché et à cycle plus long.

Yan Yuejin, Directeur du Think Tank Center de l'Institut de recherche sur les maisons de changement de Shanghai, a déclaré au rapport économique du XXIe siècle que, bien que le début de l'année ait été l'heure de pointe traditionnelle du financement des entreprises immobilières, l'intention des entreprises de saisir la fenêtre politique était également très évidente.Depuis l'année dernière, le système de gestion financière prudente de l'immobilier a été mis à l'essai, ce qui a permis aux entreprises de se rendre compte qu'un grand nombre de modèles de développement de la dette ont été difficiles à mettre en œuvre.En particulier, la politique des « trois lignes rouges » limitera directement l'ampleur de la dette des entreprises.

Mais jusqu'à ce que la politique des « trois lignes rouges » soit pleinement mise en oeuvre, les entreprises peuvent encore gérer la dette avec relativement de souplesse.L'apparition de cette vague d'émission de dettes a un facteur de « passage à niveau » dans la période de fenêtre.

En fait, le report du cycle de remboursement par le biais du remplacement de la dette peut également aider à atténuer les pressions à court terme sur le Service de la dette.Selon un rapport publié par Shell Research Institute, le Service de la dette des entreprises immobilières a augmenté rapidement d'année en année depuis 2018.En 2021, l'encours de la dette des entreprises immobilières devrait atteindre 12448 milliards de RMB, en hausse de 36% d'une année sur l'autre, ce qui représente une percée historique de billions de RMB.

L'arrivée du pic du Service de la dette est due au rythme d'émission de la dette dans le passé.Selon Shell Research, le cycle d'émission du financement obligataire des entreprises immobilières s'est concentré sur trois à cinq ans au cours des cinq dernières années.On s'attend à ce que les entreprises immobilières réalisent une réduction substantielle de la vitesse au cours des trois à cinq prochaines années.Au cours de cette période, les flux de trésorerie de l'entreprise resteront serrés.

Pour maintenir un approvisionnement suffisant en capital, les entreprises immobilières fixent généralement des limites de financement annuelles plus élevées que la dette arrivant à échéance.Toutefois, selon les statistiques des organismes susmentionnés, l'écart s'est progressivement réduit depuis 2018.Cela signifie également que les flux de trésorerie des entreprises immobilières seront de plus en plus serrés si elles ne peuvent pas obtenir de financement des ventes.

Fan Jianping, économiste en chef du Centre national d'information, a également déclaré lors du récent « douzième Forum immobilier - Chine », que parmi les « trois lignes rouges », le plus grand impact sur les entreprises immobilières est « le ratio de la dette à court terme en espèces ne doit pas être inférieur à 1 fois », ce qui permettra aux entreprises immobilières de maintenir des flux de trésorerie abondants.

Proportion ou augmentation du financement par capitaux propres

Depuis le resserrement de la gestion financière de l'immobilier l'année dernière, l'auto - sauvetage des entreprises immobilières a commencé, en particulier pour saisir les ventes, contrôler les coûts et élargir le financement.

Un responsable d'une société immobilière cotée en bourse à Pékin a déclaré à l'économie du XXIe siècle que l'entreprise avait commencé à échanger des dettes au cours du deuxième semestre de l'année dernière, remplaçant certaines dettes à court terme par des dettes à croissance rapide, réduisant ainsi l'échelle et la proportion des dettes à court terme.Cette année, ce travail demeure une priorité pour l'entreprise.

Dans le même temps, l'entreprise a également proposé une série d'exigences plus détaillées en matière de contrôle interne, telles que la réduction de la proportion de « trois dépenses », la réduction du budget, l'augmentation du taux de remboursement des ventes, etc.

Néanmoins, cela ne garantit pas pleinement la sécurité financière de l'entreprise.L'entreprise a encore franchi une « ligne rouge » lors d'un auto - test interne en décembre dernier.Selon la déduction, si le marché se refroidit à l'avenir et que les flux de trésorerie doivent être complétés par des promotions, les projets de haute qualité de l'entreprise semblent insuffisants et l'entreprise sera confrontée au risque de baisse des bénéfices.

Shanghai Yiju Real Estate Research Institute souligne qu'à court terme, l'accélération des ventes, la promotion active des ventes et le remboursement des paiements demeurent les priorités des entreprises immobilières.Mais à long terme, la capacité de remboursement des entreprises immobilières est étroitement liée à leur capacité d'investissement, à leur capacité opérationnelle et à leur capacité de production.Par conséquent, l'avenir est encore un concours de compétences internes.

La capacité de financement est tout aussi importante, mais la plupart des personnes interrogées estiment que, bien que le remplacement de la dette soit en plein essor, il ne semble pas y avoir beaucoup de marge de manœuvre pour les entreprises une fois qu'elles ont perdu leur « fenêtre » actuelle.

L'Institut estime que les exigences futures en matière de réduction de la dette et de l'effet de levier des entreprises immobilières deviendront plus claires et que la mise en œuvre sera encore renforcée.En particulier pour les entreprises de logement à forte dette à grande échelle qui se classent au premier rang, elles deviendront l'objet de contrôle clé.

L'Agence a déclaré que, dans le financement, parce que l'échelle de la dette intérieure et extérieure des entreprises immobilières ne peut pas augmenter de façon significative, afin de s'assurer que les entreprises se développent au rythme initial, les entreprises immobilières chercheront davantage de financement par capitaux propres pour assurer le développement et la construction de projets et L'acquisition de terrains.Par conséquent, la part du financement par capitaux propres augmentera considérablement à l'avenir.

En outre, le marché des fusions et acquisitions peut également se réchauffer progressivement et, en raison de la nécessité de réduire la dette et de préserver l'encaisse, les cibles futures des fusions et acquisitions augmenteront également.

Mais M. Fan a également souligné que, dans le contexte de la macro - économie et de la politique monétaire globale, l'objectif de la gestion prudente du financement immobilier est de stabiliser le marché et non de le déprimer.Du point de vue des « trois lignes rouges » et des exigences spécifiques du système centralisé de gestion des prêts immobiliers du secteur bancaire, le contrôle du montant total du financement immobilier à l'avenir n'est pas « tendu » et la flexibilité de la politique monétaire est très grande. Tout en résolvant le problème de la spéculation immobilière par le biais d'un mécanisme à long terme, le soutien à la libération de la demande continue.

Il a déclaré que de nouvelles tendances de la politique monétaire compatibles avec un développement de haute qualité se développeraient progressivement en 2021.L'industrie immobilière devrait s'habituer lentement à l'orientation stratégique du développement de l'ensemble de la période du « quatorzième plan quinquennal » et « progresser régulièrement et ne pas tourner brusquement ».