5月の不動産市場の昇温の透視：“万人が号を揺ります”の背後の価格は逆さまに掛けます。

5月末、杭州の「遠洋西渓公館」プロジェクトはいくつかの住宅源（959セット）の前売り証を受け取って、全部で5万家庭の申し込みを引きつけました。申請人数が多すぎるので、開発者はネットカフェを貸し切り、24時間間断なく住宅購入の資質を審査しなければなりません。この割合では、プロジェクトのくじの確率は2%未満です。

最近、杭州の不動産市場はこのニュースでかっとなりました。不動産市場は疫病から回復し、これによって明証を得たようです。

5万人以上の人が揺れる現象は珍しいですが、この極端なケースを除けば、最近は南京、成都などでも「万人が揺れる」という現象が現れました。これらのプロジェクトの落札率は5%以下となっています。

中古住宅の取引の上昇は同様に明らかで、新築住宅には及ばないが、個別の優良物件の取引先は急速に取引が成立し、しかも最近の中古住宅の取引価格は明らかに上昇しました。

今年3月中下旬から、不動産市場は新型肺炎の流行から次第に回復してきました。「万人振号」はどうやって現れますか？中古の部屋の昇温は全体の市場の牽引作用に対してどれだけ大きいですか？様々なイメージの背後には、不動産市場の暖かさの真相は一体どうですか？

回復の勢いは強いですが、多くの機関から見れば、5月の不動産市場の上昇は多重的な要因で、持続しにくいかもしれません。-甘俊撮影

個別新房プロジェクト「万人ダイヤル」

遠洋西渓公館プロジェクトは杭州未来科技城に位置しています。このプロジェクトは2009年に土地を取り、株主も変更を経験したことがあります。開発期間が長いため、現在プロジェクトの周辺の中古住宅の価格は約3.5万-4万元/平方メートルで、このプロジェクトの最高価格は2.8万元/平方メートルです。

住宅価格の安定を考慮して、杭州はずっと新築住宅プロジェクトの届出価格に制限があります。ここ数年来、杭州の中古住宅の価格は絶えず上昇していますが、新築住宅の価格制限は明らかに緩和されていません。これにより一部の地域では、新築住宅と中古住宅の価格に一定の「逆さま」が現れます。

杭州のある不動産会社の人は21世紀の経済報道記者に対して、ここ数年、杭州は何度も新築住宅と中古住宅の価格が逆さまになる現象が現れました。

このプロジェクトの人気について、同関係者はまた、未来科技城は杭州の新区に属し、ハイテク産業を発展させる人材特区に位置付けられていると述べた。ここ数年、杭州は絶えず定住の敷居を下げて人材を引きつけて、この地区は最大の受益者です。

21世紀の経済報道記者の調査によると、最近も同じように「万人振号」が出現している南京、成都には、似たような価格の逆さま現象があるということです。

5月初め、成都川発天府上城プロジェクトが正式にスタートしました。解放された家屋の数は786セットです。調査によると、このプロジェクトの価格は1.1万-1.4万元/平方メートルで、周辺の中古住宅の単価はすでに1.6万元/平方メートルを超えました。

中古住宅の価格が下落したため、今年に入ってから、成都には全部で6つのプロジェクトがあります。1つのプロジェクトのビザ率は8%を除いて、残りの項目のビザ率は全部で5%に足りません。

しかし、成都の地元の不動産関係者は、成都の地元の人材導入政策や疫病の期間中に滞積していた需要の解放が需要の解放、新築住宅の取引の上昇を促す重要な原因であると指摘しています。

「全国的に見ても、『万人呼び出し』はまだケースだけです」上海易居不動産研究院智庫センターの総監の厳躍進氏は、新築住宅市場は確実に暖かくなってきているが、人気現象は主にホットスポットの第二線都市に存在しており、価格に限られて明らかな優位性のある少数項目であると指摘している。全体的に見ると、市場上にはまだ大量の去化率が高くないプロジェクトが存在しています。

貝殻研究院のデータによると、2020年1-5月、66城新房市場の合計取引枠数と成約面積の累計減少速度はそれぞれ21.9%、20.0%だった。つまり、一部のプロジェクトが注目されていますが、現在の新築住宅の取引量は去年の同じ時期の8割ぐらいまで回復しました。

中古住宅の価格が一斉に上昇します。

価格制限が少なく、取引がより連続している中古住宅市場では、どうですか？

貝殻研究院によると、今年5月、重点18都市チェーンの中古住宅の出来高は前月比15.2%増の42%増となった。5月の出来高は去年の月間取引の最高水準（2019年3月）の98%に達しました。

疫病の影響はだんだん減っています。同機構は、5月の中古住宅の取引量が大幅に増加し、疫病が需要の放出を遅らせたことや、「メーデー」の連休の利便性や住宅ローンの金利の低下が住宅購入者の予想に影響を与えたとみている。

現在30以上の都市の中古住宅の取引規模は新築住宅を超えており、いずれもホットスポットの第二線都市である。したがって、中古住宅の取引は市場の実情を反映するだけでなく、その都市の全体的な成約規模にも重要な影響を与えると考えられています。

北京を例にとって、北京市住建委のデータによると、2020年5月、北京中古住宅のネット署名の規模は1.6万セットで、前月比39%増、同75%増となっている。新築4172セットの規模を含め、5月の北京商品房の取引規模は2万セットを突破し、2017年「317新政」以降の最高点に達しました。

このうち、5月29日に北京の中古住宅の一日の取引規模は千セットを突破しました。これは2019年3月以降の初めてです。

5月の北京の不動産市場の上昇は、西城区の教育改革と新政が学区の不動産取引量の上昇を誘発したことと関係があります。しかし、この要因を除いても、北京市場の温度上昇は依然として明らかである。貝殻研究院によると、5月の北京中古住宅の取引期間は139日間で、4月より22日間短縮された。

厳躍進氏は、多くの南方都市と比べて、北京は疫病対策の要求で、市場の回復が遅れています。5月は需要の放出が最も著しい月です。彼は深センなど一部が率先して暖かさを取り戻す都市で、取引規模はすでに下落していると述べました。

21世紀の経済報道記者の調査によると、取引期間が短縮され、取引量が上昇し、良い物件源が買い占められ、最近のホットスポット都市の中古住宅取引の普遍的な現象となり、これも取引価格の上昇を促進した。

諸葛探房データ研究センターは、2020年5月、100の重点都市の中古住宅市場の平均価格は15208元/平方メートルで、前月比0.41%上昇し、1.33%上昇し、上昇幅はすべて拡大されたと指摘しています。その中で、第一線の都市は5月の中古住宅の平均価格は61279元/平方メートルに達します。

市場はまだ「下り坂」です。

回復の勢いは強いですが、多くの機関から見れば、5月の不動産市場の上昇は多重的な要因で、持続しにくいかもしれません。

上海の不動産研究院は、5月の各都市の表現から、蘇州、揚州、成都、無錫などの4つの都市の成約量は前月比で減少したと指摘しています。また、中古住宅市場は最初に火がついた深圳、南京、杭州でも、サイクルの成長率は大幅に反落しました。また、今回の需要の放出力は相対的に限られており、市場に持続的な支持を形成するのは難しいと説明しています。

同機構は、今年の経済下振れ圧力が高まり、政府活動報告書は「不動産不炒」の大きな背景の下で、ホットスポット都市の中古住宅取引は現在の活発さを維持しにくいと重ねて表明した。

価格が逆さまになる現象が続いたら、需要は新築住宅市場に移りますか？前述の杭州の不動産関係者によると、杭州の場合、新築住宅の供給量が大幅に増加しない限り、市場の熱も持続しにくいという。

これまでの経験によれば、一波の「相場」の後、市場の温度が下がるスピードは常に速いという。また、「万人の振号」は個々のプロジェクトだけで発生しており、全体的には杭州の市場需要は目立って増加していない。

厳躍進氏も、複数の都市からの「一日観光」の規制や、監督層による信用資金の不動産進出などを厳しく制限していることから、政策の面では明らかな緩和がなく、将来の需要の放出はそれほど大きくないと考えています。加えて、伝統的な閑散期が近づいてきますので、市場では6月以降に小幅な気温が下がる可能性が高いです。

国信証券によると、4月と5月の販売は明らかに好転したが、これは販売の下向きを変えていない。今年の販売規模は10%下落する見通しだ。

「疫病を考えずに、販売本は下り周期にある」国信証券によると、最近の販売の伸びは、供給の増加と駆動の両方に、疫病による需要のギャップを埋める成分があるという。もし需要側の政策環境が変わらないなら、「埋め立て」が完成した後、市場は依然として販売の「下り坂」に直面しています。